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玉祁平湖天地市场问卷分析 2011-9-28 ◆宏观市场环境分析 玉祁宏观分析 土地市场 经济基础分析 ◆区域市场分析 玉祁商业地产环境分析 玉祁商业布局 平湖新城概念 ◆项目地块环境分析 地块周边项目分析 地块环境分析 地块配套分析 地块SWOT分析 ◆项目初步定位 初步定位方向 业态划分 宏观市场分析 概述：江南水乡无锡，镶嵌着一颗璀璨的江南明珠——玉祁。玉祁镇始于唐末五代以前，迄今有4000多年历史，历史悠久、源远流长，名人辈出，人文荟萃。 玉祁镇位于无锡、常州、江阴的交界处，总面积39.7平方公里，人口近10万，下辖17个行政村，1个水产养殖场，1个社区居民委员会。原为芙蓉湖中高地，如湖中之玉，因而得名。1934年置玉祁镇，以驻地命名。1945年10月至1949年4月，设玉祁自治实验乡。1949年为玉祁区，1957年设玉祁乡。1958年成立玉祁公社，1983年复为玉祁乡，1987年撤乡改设玉祁镇。 1.经 济 无锡玉祁经济总量从2001年的40亿元，猛增到2006年的203亿元，（超过了当时我国西藏全省得GDP）平均每年增幅高达45%。经济实力的增强主要依托于当地的乡镇企业的迅速发展，是无锡市重要的工业重镇。教育事业“一条龙”发展，成教、中教、小教、幼教全部跻身省级先进行列，满足了人民群众对优质教育资源的需求。公益事业“一盘棋”推进，道路、绿化、污水处理厂、自来水厂、社区中心、客运中心、休闲广场等全部焕然一新，有效提升了人民群众的生活质量。群众保障“一体化”落实，社保、农保、“地保”、医保、低保等“五保并举，应保尽保”，农民人均收入也逐年提高，超过了1.1万元。2006年一举获得“全国小城镇建设示范镇”、“全国环境优美乡镇”，“国家卫生镇”等三块“国家级”金牌。玉祁镇党委也被中共中央组织部表彰为“全国先进基层党组织”。今年又加快了转型发展、创新发展的步伐，坚持“政府主导、多元投资、环保优先、滚动发展”的方针，全力推进平湖城的开发建设，打造高品质的人居环境，提升玉祁的综合竞争能力。 （1-1）2010年全国GDP总量排行 从图（1-1）可以看出无锡的经济总量处于全国十强，可以用‘富可敌国”来形容.差不多可以和亚洲一些小国家一年的GDP相当了，但远远落后于苏州了。 （1-2）近年无锡GDP增长情况统计 2006年到2010年无锡年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP逐年上升的比例较稳定，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为中国经济体系中一个重要的环节，每年所创造的价值都有大幅度上升，是中国GDP的重要组成部分。那么，它对于大环境的变化也是非常敏感的，整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。 2.土地市场 （1-3） 近年量价走势图 2010年商业地块近年来量成交最高的年份，其中成交量为549万平米，另外地块成交均较2009年有一定下滑，降幅为30%左右； 通过我们对今年成交地块的跟踪来看，主要的成交地块集中在锡山区，区域整体土地价格较低，造成了今年商业市场土地成交价格的一定走低 ； 2010年的无锡政府大力打造锡山区高铁商务区，滨湖区太湖新城，造成了区域性成交量的放大，也是成交量较上年大幅增长的主要原因。 从近期国家对房地产市场的调控，特别是住宅市场的调控、收紧。使得商业地产的成交走势相对看好。 纵观全年的成交走势来看，2011-2012年无锡商业地块走势依然会平稳发展。 附注：近期惠山区土地市场成交情况 无锡市2011年第二批国有建设用地使用权挂牌出让结果 锡国土（经）2011-41 XDG-2011-5地块 惠山区惠山大道与342省道交叉口西南侧 信源集团有限公司 20300 锡国土（经）2011-42 XDG-2011-7地块 无锡惠山区风电产业园创业路与纵二路交叉口东南侧 由市国土资源局收回 锡国土（经）2011-43 XDG-2011-22地块 惠山区江海路南侧、江南机械西侧 无锡富绅汽车销售服务有限公司 3100 锡国土（经）2011-44 XDG-2011-25地块 沪宁高铁惠山站中兴路与站北路交叉口西南侧 杭州恒生鼎汇科技有限公司 15500 锡国土（经）2011-45 XDG-2011-26地块 惠山区玉祁曙光路与暮桥路交叉口东北侧 无锡玉祁大唐置业有限公司 29000 锡国土（经）2011-46 XDG-2010-13地块 惠山经济开发区政和大道与吴韵路交叉口西南侧 大连万达商业地产股份有限公司 41300 锡国土（经）2011-47