资产评估学基(评估方法).ppt

资产评估基本方法 本章基本要求 掌握资产评估三种方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 资产评估过程结构图 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一整套资产评估方法的总称。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 二、基本原理：资产的替代原理 任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 三、基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的,并且能够在价值形态上量化。 四、操作程序 五、常见的评估方法 类比法的基本计算公式为： 3、市盈率法 适用于整体资产评估 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益相乘，借以确定被估资产价值的方法。 被估资产评估值 ＝被估对象收益额×参照物市盈率 案例1分析 分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 评估值=160×150/210=114.29(万元) 案例2分析 分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： 资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 案例3分析 分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为： 资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元） 案例5： 对某企业一台1515纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月的已经成交的1515纺织机的4个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况如表所示： 被评估对象及参照物情况表 其他有关资料如下： 参照物A和参照物C是上海一家纺织机械厂生产的名牌产品，其价格同一般厂家生产的纺织机相比高25%左右 经分析，近几个月纺织机械的销售价格每月上升3%左右。 要求：试确定该纺织的评估价值。 对参照物分别进行价格、物价、成新率的修正： 参照物A修正后的价格为： 10 000×100/125×118/100×70/80=8 260（元） 参照物B修正后的价格为： 6 000×100/100×115/100×70/60=8 050（元） 参照物C修正后的价格为： 9 500×100/125×103/100×70/75=7 306（元） 参照物D修正后的价格为： 8 500×100/100×103/100×70/80=7 661（元） 确定评估值，对参照物A,B,C,D修正后的价格进行简单算术平均，求出被评估设备的评估值为： （8260+8050+7306+7661）/4=7 819（元） 第二节 成本法 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。 二、基本方法 三、基本原理 四、理论依据 1、被评估资产处于继续使用状态； 2、应当具备可利用的历史成本资料； 3、形成资产价值的耗费是必须的； 4、被评估资产必须是可以再生或可以复制的。 六、适用范围 通货膨胀造成被评估资产的现行市价比历史成本大幅度提高。 社会技术进步因素导致被评估资产，尤其是生产设备等固定资产出现较大的无形损耗。 因对现有资产进行技术更新或改造，使被评估资产的使用效益大幅度提高。 因被评估资产的使用年限的估计偏大或偏小，而使被评