陌生区大规房地产开发.pptVIP

世联关于陌生区大规模房地产开发项目的经验分享 世联对本项目的界定及经验分享 根据世联的经验，本项目可界定为 根据贵我前期沟通的信息了解，我司认为本项目有条件、有能力成为XX地的明星项目； 同时，XX公司也可以通过该项目的持续开发运作，担当区域运营商的角色，整合企业资源，打造基于未来的核心竞争力，建立市场的领导品牌。 客户经常会问： 根本原因在于我们没有把握此类项目开发的基本规律 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 七大关键问题比较之“定位” 七大关键问题比较之“价值定义” 七大关键问题比较之“开发节奏” 七大关键问题比较之“配套开发策略” 七大关键问题比较之“规划指标分配” 七大关键问题比较之“启动模式” 七大关键问题比较之“企业品牌” 世联对于此类项目将进行模式研究，提出体系化的、可操作的解决方案 根据消费者购买的驱动因素不同，可以将远郊中大规模项目分为四类发展模式 世联的服务模式及世联操作过的部分案例 陌生区大规模房地产开发的前期策划是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 陌生区大规模房地产开发的前期策划是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 陌生区大规模房地产开发的前期策划是世联非常成熟的服务线之一 工作阶段 世联城市与区域发展顾问的部分案例 公司背景： 项目情况： 客户的战略性思考： 我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？ 周边的项目品质一般，价格便宜，卖得不错，我们能不能也这样做呢？ 项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？ 如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ 如何通过本项目建立企业品牌？ 。。。。。。 这些的问题出现的根本原因是，我们把大规模的房地产开发当成常规的房地产项目来操作了。 而世联的研究发现，这种陌生区、或者称之为待开发区的大规模房地产开发本身是有一些规律可循的，在几个关键问题的解决上也与常规房地产项目区别很大。 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 面对未来的，基于区域发展趋势的，城市价值角度的拔高定位 直面市场竞争的精确定位 VS 关键词：基于未来、城市价值 成熟区常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。 案例：水社区、黄埔雅苑、180度看景 陌生区大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，站在城市层面，面向未来的拔高定位。 案例：深圳四季花城、华侨城、星河湾、固安永定河 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 VS 定义并诠释新的生活方式，建立自身的评价体系和价值标竿 依托城市价值，展示成熟生活氛围 关键词：定义生活方式、标杆价值 陌生区的大规模开发必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，开发商要会当导演。 同时作为价值示范，这里面的物业类型要有价值标杆， 案例：万科城、波托菲诺 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 VS 大规模开发的利润来源于开发节奏，20％的土地实现80％的利润 短期开发，利润来源于竞争优势 关键词：前瞻性、资源分配、组团价值（规划价值） 自己开发没有卖地赚钱容易么？世联的经验发现及无数案例说明，大规模房地产项目的开发，利润来源与开发节奏。 前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。 案例：华侨城 组团之间要有差异，有提升，给消费者理由 案例：阳光棕榈园 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 VS 利润来自于对住宅的价值提升，开发次序及开发节奏的控制降低开发商风险 价值最大化为导向，利润来自于商业配套本身 关键词：配套价值定位、配套分级、开发策略 大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的，培育期较长； 案例：波托菲诺、万科城 大规模开发的配套一般分为三个级次，不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同； 案例：华侨城、成都中海 在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题，这某种程度决定着项目的成败 陌生区大规模房地产开发 成熟区常规房地产开发 VS 充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系；不同物业类型与资源及配套的匹配关系 最大限度利用容积率 关键词：盈利模式、容积率资源、兼容性 大规模地块一般都是综合容积率，每期的容积率如何确定就很关键，这里也是和企业目标以及盈利模式是相关的，通盘考虑功能指标的分配，从而最大限度的利用容积率资源，同时注意考