第七章房地产的项目风险与不确定性分析.ppt

案例： 已知某房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年~2000年的变动情况如下表。 1）通过归纳后预测2001年~2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%~7%。 2）进一步分析2001年~2005年间该地区房地产项目开发承包价和上涨情况的可能值，以及发生的概率。 3、蒙特卡洛法（模拟法或统计实验法） 1）分析每一可变因素可能变化的范围并确定这些变化的概率分布。 2）通过模拟实验随机选取各随机变量，并使选择的随机值符合各自的概率分布。 3）反复重复以上步骤，进行多次模拟实验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征。 根据概率表所表示的假设，对该案例模拟1000次的结果如下表 思考题 1）房地产开发项目的主要不确定性因素有哪些？ 2）什么是盈亏平衡分析？有哪些具体分析的方法？ 3）敏感性分析的概念和步骤？ 4）蒙特卡罗模拟方法是如何操作的？ 返回 第七 章 风险与不确定性分析 第一节 房地产项目不确定性因素的分析 一、房地产开发项目财务评价中主要变量分析 1、土地费用 2、建安工程费 3、租售价格 4、开发期 5、容积率及有关设计参数 6、资本化率(年投资收益率) 7、贷款利率 二 、房地产置业投资项目主要变量分析 1、购买价格 2、权益投资比例 3、空置率 4、运营成本 第二节 盈亏平衡分析 一、盈亏平衡分析的基本原理 1、概念 盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系。其目的就是找出项目方案的盈亏平衡点（Break Even Point,BEP)，确定合理的开发量，并对其盈利能力及其风险程度进行进一步的了解。 2、计算方法 建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。介绍线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析的基本公式： 年销售收入方程：B=P*Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv*Q 其中：B为销售收入，C为总成本，Cf固定成本，Cv变动成本，Q为产销量 实现盈亏平衡时，B=C，可以推导出盈亏平衡产量、盈亏平衡价格、盈亏平衡单位产品变动成本。 盈利区域 BC 亏损区域 BC 固定成本 销售收入线 总成本线 二、房地产项目的盈亏平衡分析 房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，区别在于平衡点设置。 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。 保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为0时的极限值，以风险因素的临界组合显示房地产项目的风险程度。 1、盈亏平衡分析的方向 1）最低租售价格分析 2）最低租售数量分析 3）最高土地取得价格 4）最高工程费用 5）最高购买价格 6）最高运营费用比率 7）多因素临界点组合 2、案例 1）保本点分析 结论：当初始售价下降33%，成本上升57%时，本项目的税前利润为零。 说明本项目抵抗售价和成本变动风险的能力较强。 2）临界点分析 结论：当项目的初始租金水平下降约32%即26.5美元/平方米，出租率下降至62%时，本项目的税后财务内部收益率接近目标收益率18%，使项目达到决策的临界点。 表明本项目抵抗租金和入住率变动风险的能力也较强。 三、敏感性分析 1、概念 敏感性分析：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性的分析方法。 2、敏感性分析的目的 1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析其变动的原因，并为进一步进行不确定性分析提供依据。 2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围和极限值，分析判断项目承担风险的能力。 3）比较多方案的敏感性大小，以便在效益相似的情况下，从中选择不敏感的投资方案。 3、敏感性分析的步骤 1）确定用于敏感分析的经济评价指标（内部收益率）； 2）确定影响该项目的不确定性因素； 3）确定不确定性因素可能的变动范围； 4）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值； 5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做进一步的分析。 4、单因素与多因素敏感性分析 1）单因素敏感分析 假设某一不确定性因素变化时，其他因素不变，即各因素之间是相互独立的。下面通过例题来说明单因素敏感性分析的具体使用方法： 案例：某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一块普通写字楼，规划允许建筑面积2000平方米，建造成本为200元/平方米，项目的准备期为3个月，建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建