2011年8月石家庄华鑫商业项目定位和营销策略提报.pptVIP

3F：育婴产品、女人风尚街区 消费人群：家庭、1—3岁育婴产业、带孩子逛街的父母 4F：儿童玩具自选超市 消费人群：家庭、3—12岁少儿及父母 5F：益智、时尚电玩娱乐城 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 6F：益智俱乐部 消费人群：6—16岁少儿、家庭、时尚青年一族 8—12F 主楼定位： 中央总部级写字楼 定位由来：A、单层面积482平米，适合企业总部；2、合计5层的可销售面积，城市中心稀缺价值；3、总部级，能够全面提升此类产品价值，理由实现销售溢价。 第二部份：项目价格定位 1、销售方式确定 可选择销售方式： A、根据实际使用进行分割，按照单位面积价格进行销售 问题：铺位总价较高，对购买者的资金要求较大，销售会较为缓慢。 优势：后期经营管理可以直接委托物业管理公司。 B、销售分割式产权 问题：后期必须统一经营管理 优势：购买者资金要求较低，具备广阔的客户群，销售进度相对第一种方式较快。 销售方式定位： A、负一层至4层——直接销售产权 B、五层至六层——返租销售 2、销售价格定位 周边大型商业类租金情况 商业名称 商业楼层 租金方式 基础租金（月/㎡） 扣点率 月租金合算（均价） 日租金合算（均价） 北国商城 1-4层 基础+扣点 1250 25% 312 10.4 5-6层 850 25% 212 7 先天下 1-3层 基础+扣点 890 25% 222 7.4 4-6层 　 　 75 2.5 北国东尚 1-3层 基础 　 　 180 6 新天地 1层 基础 　 　 360 12 2层 　 　 210 7 3层 　 　 210 7 4层 　 　 165 5.5 5层 自持 作为商业配套 负一层至四层销售基价计算： -1-4层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=35000元/㎡ 5-6层销售均价计算：市场单位面积年租金 × 预期12年收回成本期限=15000元/㎡ 华鑫整体均价计算：约29000元/㎡ 华鑫商业南裙楼负一层至四层价格体系 楼层 南裙楼（单位：㎡） 入市期均价（单位：元/㎡） 预期销售额（单位：万元） 负一层 1437.04 36000 5173.3 一层 1553.68 49000 7613.1 二层 1722.02 36000 6199.3 三层 1722.02 30000 5166.1 四层 1722.02 24000 4132.8 合计 8156.78 34700 28284.6 五层至六层返租销售价格： 实行五年返租，每年返租的比例依次为总房款的10%、10%、12%、12%、14%，合计58%。 前二年租金一次性返还，直接冲抵总房款。 5、6层返租销售价格分别为：39000元/㎡ 、32000元/㎡ 华鑫商业南裙楼5-6层价格体系 楼层 南裙楼（单位：㎡） 返祖价格（单位：元/㎡） 实际价格（单位：元/㎡） 返租销售额（单位：万元） 实际销售额（单位：万元） 五层 1722.02 39000 17800 6715.9 3065.2 六层 1722.02 32000 14600 5510.5 2514.1 合计 3444.04 35500 16200 12226.4 5579.3 备注 返租成交价格测算中，均包含4年预期租金收益（5层按1元/㎡/天、6层按照0.8元/㎡/天） 北裙楼销售价格： 根据项目进程，北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10%的比例。 华鑫商业北裙楼价格体系 楼层 北裙楼（单位：㎡） 入市期均价（单位：元/㎡） 预期销售额（单位：万元） 负一层 1887.96 39000 7363.1 一层 1771.32 53000 9388.1 二层 1834.98 39000 7156.4 三层 1834.98 33000 6055.4 四层 1834.98 27000 4954.4 五层 1834.98 19600 3596.6 六层 1834.98 16000 2936.1 合计 12834.18 　 41450.1 八层至十二层写字楼销售价格： 中央总部写字楼销售价格预期：8500元/平米 3、整体销售额测算 华鑫整楼实售额测算 楼层 南裙楼 北裙楼 写字楼 商业-1-6层 33863.9万 41450.1万 　 主楼7-12层 　 　 2458.2万 合计 77772.2万 4、运营方式 运营方式 购买客户 开发商 租赁方/自营 委托 经营管理公司 第三部份：项目销售执行策略 品牌招商执行策略： 1.利用我司所积累的商户品牌资源，同时面向国内一线各类品牌（成人、商务服饰）进行招商； 2. 商户选择列举：原世贸名品商户、国内一线商务服饰、国内一线成人品牌服饰 四、销售政策及销售步骤 销售付款政策：