房地产评价报告书.DOC

房地产估价报告书 估价项目名称：青岛开发区庐山路82号楼2单元602户房地产市场价值评估 委 托 方：青岛市中级人民法院 估 价 方：山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司 估价人员：郭新伟（注册号3720110080） 致 委 托 估 价 方 函 青岛市中级人民法院： 我单位接受贵院委托，对位于青岛开发区庐山路82号楼2单元602户进行了实地勘察及有关资料的调查，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，对估价对象的公开市场价值进行了评估。 （一）估价目的：为青岛市中级人民法院执行案件提供参考依据而评估房地产公开市场价值。房地产价值时点：2017年11月9日注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，，： 估 价 师 声 明 4 估价的假设和限制条件 5 估价结果报告 6 一、委托方 6 二、估价方 6 三、估价目的 6 四、估价对象状况 6 五、价值时点 7 六、价值类型 7 七、估价原则 7 八、估价依据 8 九、估价方法 9 十、估价结果 10 十一、估价人员 11 十二、实地查勘期 11 十三、估价作业日期 11 附 件 12 估 价 师 声 明 我们郑重明： 注册房地产估价师在本估价报告中真实和准确的。 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也利害关系偏见。 注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》GB/T50899—2013《房地产估价》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘但仅限于对外观和使用状况。估价人员不承担对建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。：山东广信达土地房地产资产评估项目管理有限公司 住所：青岛法定代表人：资质等级：贰级 证书编号：鲁评青岛开发区庐山路82号楼2单元602户青岛开发区庐山路82号楼2单元602户青岛开发区庐山路82号楼2单元602户房地产权利人为。。东临，临北临估价对象外门为防盗门，窗，室内内墙面；卫生间地面为地砖，墙面贴本次估价遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。 （二）合法原则 应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。（）价值时点原则 估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。 （）替代原则 估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. （）最高最佳利用原则 应以估价对象的最高最佳利用为前提进行。在合法利用前提下，房地产只有在最高最佳利用状态下才能发挥最大效用。最高最佳利用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的利用方式。（一）本次估价所依据的有关法律、法规和 1、 2、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；（二）本次估价采用的技术规程 1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》GB/T50899—2013《房地产估价》（三）估价委托人提供的有关资料、（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料 1、估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料； 2、青岛近期房地产市场行情信息。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，选用的估价方法分析过程如下：比较法 选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法，根据估价对象特点及注册房地产估价师掌握资料情况，在同一供需圈内与估价对象类似的房地产交易较活跃，市场上成交案例较多，故本次评估比较法。 、成本法测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成