房地产估价原则的含义.PPT

七、谨慎原则 1 七、谨慎原则 谨慎原则评估房地产抵押价值时应当遵循的原则 存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权力下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 习题4.doc 2 七、谨慎原则 《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求： 　　 （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。 　　 （2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 　　 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 　　 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。 本章节练习 1、本章节习题练习 习题作业.doc THANKs! 房地产估价原则 目录 房地产估价原则概述 独立、客观、公正原则 合法原则 估价时点原则取 替代原则 最高最佳利用原则 7 房地产估价原则的含义 房地产估价原则的作用 一、房地产估价 原则概述 作用 含义 房地产估价原则的含义 是运动规律的认识，总结出的房人们在房地产估价的理论和实践的探索中，基于对房地产价格形成和地产估价活动应遵循的法则或标准。 1 一、房地产估价原则概述 房地产估价原则的内容：1、独立客观公正原则； 2、合法原则； 3、估价时点原则； 4、替代原则； 5、最高最佳使用原则； 6、谨慎原则。 目的－－保证估价结果的同一性。 作用 含义 2 一、房地产估价原则概述 房地产估价原则的作用： 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 二、独立、客观、公正原则 内涵，要求房地产估价师中立，评估出对当事人均公平合理的价值。 独立 客观 公正、公平 ——基本原则、最高行为准则 1 二、独立、客观、公正原则 三、合法原则 1 三、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。 所谓依法是指符合国家的法律、法规和当地的有关规定。 2 三、合法原则 ?具体内容 是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？ 1、在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。 房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋他项权证》 土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权力证明书》 2、在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。 土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等 3、在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等 4、在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 3 三、合法原则 以抵押为例： 1、评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。 2、评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值。 3、评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值。 4、法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。 5、法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象。 教学案例.doc 4 三、合法原则 以城市房屋拆迁估价为例： 1、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 2、各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定。 3、拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估。 4、对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管