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物业入住与装修管理 入住管理 一、入住的概念 1、概念： 业主入住是指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。 2、概念分析： 从权属关系看，入住是开发商将已建好的物业及物业产权按照法律程序交付给业主的过程，是开发商和业主的之间物业及物业产权的交接。 但物业管理企业作为物业的管理者，有义务协助开发商和业主做好验房、付款、签约、装修和搬迁等入住相关事宜。按规定，当新建的房屋符合交付使用的条件，开发商或物业管理企业应适时向业主或使用人发出入住通知书，约定时间办理接房手续。通常业主或使用人应当在约定的时间期限内办妥房屋验收手续，如因特殊原因无法及时接房，必须征得开发商或物业管理企业同意。 业主或使用人办理完入住手续，完成对房屋的验收后，户内的所有管理责任将转移至业主或使用人身上，物业管理企业和业主或使用人共同管理和相互监督的关系已然形成。因此，移交时双方须完成一定的手续，以维护业主或使用人与物业管理企业之间的权利、义务。 二、业主入住前的准备工作 1．健全管理处 竣工验收前三个月，任命管理处主任，房管员2人（收款1人）到位，组成管理处筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主（使用人）入住时，管理处各类人员必须全部到位。 管理处各类人员可按以下程序和时间到位，但应根据小区条件和实际情况进行调整（以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定）： 1）竣工验收前二个月，大厦消防中心值班人员3人（机电1人，给排水1人，电梯1人）进入现场，与机电安装维修工程部人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程。 2）竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。 3）竣工验收前半个月，部分保安人员到位，负责所接受物业的守卫工作。 4）入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 5）入住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。 6）入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁。 7）入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。 8）入住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。 2．入住工作方案 管理处成立后，管理处主任在入住前一个月负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》，编制管理处入住工作方案，方案内容包括： 1）核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况。 2）根据接管项目的实际情况和《物业管理方案》中的管理要求以及要达到的标准．拟定人住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。 3）拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。 4）根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购置计划。 5）制定入住工作计划，在计划中应明确入住时间、负责入住工作的人员及其职责、入住手续、入住过程中使用的文件和表格。 6）制定入住流程。 7）根据入住工作计划应提前发出《入住通知书》，详细说明需业主准备的证明材料、需业主填写的表格、办理入住手续的程序、办理入住手续的工作现场，应张贴入住公告和明确的指示标识。 3．准备入住资料 1）根据企业原有的格式和接管项目的实际情况编写和印制《住户手册》、《业主公约》、《房屋使用说明书》、《防火公约》等。其中《业主公约》应在入住率达60％时，由业主委员会讨论制定，企业为了加强管理，与住户相互制约，制定临时规定，当入住达到60％时，再按业主委员会制定的《业主公约》执行。 2）根据国家建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》，并结合实际情况编写和印制《住户装修管理规定》、《临时用电管理规定》等。 3）印制《入住通知书》、《收楼须知》、《入住手续书》、《缴款通知书》及入住所需各类表格，如用户登记表、住户家庭成员登记表、业主（租户）收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥匙发放登记表、房屋保修登记表、商务公寓物品交接记录表、锁匙借还/看房登记表等。 4）印制安装空调管理规定（附空调安装平面示意图）和空调架的式样图。 5）印制其他规定：如防盗网和防盗窗管理规定（附式样平面示意图）。 6）各类资料的分类装袋及各类钥匙交接。为了在办理入伙时及时向业主提供便捷服务，由专员将印刷资料、文件成品进行分类装袋，并安排工程技术人员对施工单位移交的各类钥匙进行校对，出现质量问题及时向发展商或施工单位反馈，并督促整改、更换。 4．协调工作 1）联系开发商，统一办理地点，集中服务，形成“一条龙服务”程序。 2）联系供电局、自来水公司、煤气公司和邮局等单位，保证入住后水、电、气等的供应。 3）联系电话公司安装电话事宜，争取现场放号，方便业主。 4）联系学校、