广西物业治理条例定稿（粟师长教师）优质文档课件.ppt

广西物业管理条例;第三章物业服务;物业资质与证书;;物业企业的选聘;※ 1、 一个物业管理区域由一个物业 服务企业提供物业服务。 接管项目时杜绝前一个物业企 业还没退出就仓促接管的现象 ※ 2、诚信记录的主要内容: 企业和从业人员的基本情况、经营服务项目情况、主要业绩及良好行为记录、违法违规行为、服务质量问题、不良行为记录、受到通报奖惩、公众投诉及处理情况等 ※ 3、物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。 应注意尽量避免所谓的“事实合同”;物业服务合同;;物业服务的标准;（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；;（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作； ; （四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；;（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；;; （六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；; （七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作； ; （八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。;物业项目的退出;§ 1、“解除”和“终止”的理解， § 2、不得继续服务的情形 §被依法撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务合同无效或解除物业服务合同等 ; 第二十八条 终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。 自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交???事宜： （一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案； （二）移交物业服务中形成的物业服务档案； （三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物； （四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料； （五）清算预收、代收和欠收的有关费用； （六）其他交接事项。 物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。 ;1、告知的时间 2、移交的主体： 业委会或建设单位 3、移交的内容 4、特殊移交方式： 提存或移交行政主管 部门;临时聘请物业服务企业的情形;物业禁止行为; 1、“擅自”的理解： 违反法律规定、 行政部门规定、 合同的约定 2、“收取未经价格主管部门核准的费用”的理解； 3、相关规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 ;物业诚信档案;诚信---物业企业的核心竞争力之一、立身立业之本，企业必须以“诚信守信”为企业文化的重要组成部分及精神核心,为业主或客户提供实实在在的服务,让他们感到交纳的管理费享受的服务有所值而且是超值的,讲诚信是物业管理企业上档次、上规模、走品牌化道路的必然要求。;第四章物业的管理;物业管理区域的划分要求 ;1、区域划分的基本原则 2、划分区域的主管部门;物业管理区域的划分程序 ;　　;物业服务用房; 1、建设要求： 2、配置标准： 3、交付条件： 4、物业服务用房的理解：一般包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会用房等;物业招投标的范围; 1、所有商品房前期物业管理均须招投标） 2、可以协议选聘的条件 3、现行规定： 1）《物业管理条例》第二十四条：　 国家提倡建设单位按照房地产开发与物 业管理相分离的原则，通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 2