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徐 州 市 写 字 楼 市 场 报 告 上海安瑞投资咨询有限公司·研展部 2005年05月 宏观政策 《关于做好稳定住房价格工作的意见》 2005年4月30日建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会七部联合发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》 。内容如下： 强化规划调控，改善住房供应结构 。 对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。 加大土地供应调控力度，严格土地管理 。 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 。 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 加强房地产信贷管理，防范金融风险 。 要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。 明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 。 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。 加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 。 切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。 加强市场监测，完善市场信息披露制度 。 《江苏银行住房贷款同业约定》 日前，由江苏省银行业同业公会、省银监局、省内各家银行共同制定的《江苏银行住房贷款同业约定》正式发布并执行。《约定》包括三大规定： 叫停一年内转按揭业务，对转让的二手房，如果没有还清银行的按揭贷款，也不能再次贷款。 提高“高档房”、“多套房”的贷款门槛。 对以自住为目的的市民，第一套普通商品住房贷款，按揭贷款额度分成三个档次，即：50万元以下档、50万元以上至100万元档、100万元以上档。贷款金额50万元以下，贷款成数不超过八成，利率按基准利率下浮10%；贷款金额在50万元到100万元之间的，贷款不超过七成，按基准利率执行；贷款金额超过100万元的，贷款不超过五成，按基准利率上浮10%执行。 从收入和还款能力方面加强对贷款人的贷款资格审查。 不过目前，这些银行尚未接到相关通知，业内人士表示，即使执行《约定》，对我市的房贷市场也不会产生多大冲击。因为《约定》中的大部分内容如停止1年内的转按揭业务我市已经执行一段时间。而将房贷划分三个档次，对我市则更无大的影响。据有关部门统计，近两年来，我市居民贷款超过50万元的比例不到15%，也就是说八成以上徐州市民申请的住房贷款都在50万元以下，《约定》对这部分人执行的仍是8成首付和基准利率下浮10%的优惠利率。 新政策打击炒作 效果若不明显可能引发再加息5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，新一轮针对房地产市场宏观调控的攻坚战役就此拉开帷幕。许多专家认为，以打击炒作为核心的房产政策有望使房价得到控制，但也有专家表示一旦效果不明显央行可能进一步加息。?徐州的投资、投机性购房比例有多大?银行的按揭比例有多高?徐州有没有国际热钱在吞购房地产?这些因素与上海都没有可比性。他认为，我市正在建立阶梯性住房消费的结构，从廉租房、经济适用房、普通公寓房，再到高档公寓房、经济行别墅、豪华别墅，档次已经拉升，新建商品房与二手房、次新房的价位也有差别，市民应根据自己的家庭收入状况选择合适的居所。 徐州房地产市场分析 徐州住房均价首次突破2