房地产项开盘前期工作流程 2.doc

大连青禹机构 大连青禹机构 房地产项目开发流程图 房地产项目开盘前期工作流程 主要阶段 主要工作内容 执行单位 监督单位 土地获取阶段 土地信息收集 现状图 落实地块具体位置及周边情况 开发公司 　 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 了解周边配套情况 了解地块周边商业、教育、交通等情况 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 土地初判 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 对项目进行成本框算 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 项目对接 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 顾问公司 开发公司 土地深判 撰写可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 现状基础文件、招标文件或合作文件 市场深度调研 进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等工作 项目初步定位 根据周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 多方案进行初步成本测算、利润率分析 开发周期及付款计划 根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 方案确定 投标、摘牌 投方案标 项目方案确定 开发公司 开发公司 投标、摘牌 投经济标 确定土地上限 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 获得土地,签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 合同条款的草拟和完善、提供资金 用地规划许可证 土地出让合同 提供土地出让合同 出让金、交易费交费证明 提供资金缴纳出让金、交易费 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请报告 向项目备案机关提交申请报告 土地出让合同 详规 办理土地证 土地出让合同 交费证明 建设用地规划许可证 地籍图4份（薄膜图） 土地登记申请书 土地确权来源证明文件 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 项目整合营销策划阶段 项目初步研判 1、项目总体战略要求确定 顾问公司 开发公司 2、宗地基础调研与发展研判 区域历史沿革及发展规划、宗地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交通、周边生活商业商务配套、市政配套设施。 市场调研 1、项目整体房地产市场总体供求现状 区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向。 2、项目周边竞争性楼盘调查 对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析 3、项目所在区域或临近商圈现状调研 区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 4、操作地产项目调查 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期。提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 5、公建、商业部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 项目发展定位 对住宅、商业进行整合性的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 顾问公司 开发公司 设计前期 1、项目总体规划建议 根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对总体布局、交通动线、建筑形态、总体环境、配套设施提出合理性建议 2、产品策划 商业产品策划 商业理念与商态模式、商业规划与业种配置、商业环境设计、商业配套设计、经营管理建议、物业管理建议。 住宅产品策划 社区主题与理念、社区平面布局、户型设计与配比、社区环境营造、社区功能配置、物业管理建议、其他附加值配置。 3、协助开发企业明确设计院选择标准 4、设计院、营销策划单位、开发商三方落实具体设计方向和要求 开发公司 顾问公司 设计院 5、确定开发计划和节奏、引导设计院进行方案设计 开发公司 顾问公司 财务可行性模拟 1、投资成本测算 逐步细化成本测算及利润率分析 确定经济技术指标、开发档次和建设要求。 顾问公司 开发公司 2、投资收益评估 动态经济测算分析，对现金流、回款计划、收益率等进行评估。 根据宗地状况、市场条件和开发商对回款的要求，初步制定土地开发计划和销售计划，明确资金要求和支付计划。 3、风险性分析 项目风险性指标分析 项目营销保障 行销策略 1、推盘节奏 　 顾问公司 开发公司 2、商业产品行销策略 整