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中国房地产非市场特征与对应调控策略 　　摘要：文章分析了中国房地产的非市场特征及影响房地产价格的主要因素，提出了相应的调控策略。 　　关键词：房地产 非市场化特征 房地产价格 影响因素 调控策略 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2012）11-288-02 　　中国房地产市场起源于上世纪末的城市居民住房制度改革。这项改革使中国的住房真正开始具有了商品的属性。中国的房地产市场也得以在本世纪初开始启动。期间，伴随着中国经济高速发展和城镇化步伐加快，房地产的发展与地方政府的收益、国民经济的发展、百姓的日常生活日益密切。房价的涨跌牵动着方方面面的利益，在经历了2009房价的大幅上涨以后，房地产问题被提升到了政治和道德的层面。因此，在出台多种货币和税收调控政策无果的情况下，中央政府断然采取了限购这样非市场手段。 　　纵观中国房地产市场的发展历程，房地产市场虽有2004年、2008年和2011年短暂的低迷，但更令购房者记忆犹新的是2003年、2007年以及2009年的房价的持续快速上涨，在每一次的快速上涨后期，中央政府都会出台一系列的货币、财政政策，但这些经济手段对中国房市的影响有限，中国的房市表现出了对经济调控政策的强大抗击打能力，陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈，以至被一些媒体认为“调控”是“空调”。 　　一、中国房地产市场的非市场特征 　　在中国的房地产市场，由于土地的一级市场完全由地方政府掌控，而呈现独家垄断状态。土地的价格并不是完全由市场的供需双方均衡决定的，在土地市场上，土地的需求方是处于充分竞争状态，而土地的供应方却是地方政府独家垄断，地方政府完全根据自身利益最大化原则来决定出让多少土地，出让哪些地块，以及什么时点来出让土地。而开发商除了通过土地的“招、拍、挂”向政府要地，几乎别无他途。开发商直接购买农村集体土地建房属小产权房，被国土资源部门列为清理和整顿的对象。 　　地方政府为了追求土地收益最大化，对土地市场进行公司化操作，绝不会愿意低价出让土地。尤其是城市中心的拆迁地块，由于高昂的拆迁成本，使地方政府不可能???低于拆迁成本来出让，对于同地段的土地，后期成交的价格如无法达到前期出让的价格，地方政府的选择往往是捂着不卖。在房地产市场高涨时，政府控制土地出让的数量和节奏，是为了使自己获得土地超额收益，当房地产遭遇调控，市场陷入低迷时，则是捂着土地不卖，一是为了防止当期开发的房产价格大幅下滑，造成与房地产相关的税收减少；二是等待在市场转暖时，再来获取土地出让的高收益。 　　在房产的调控期，由于政府捂地的原因，使开发商意识到未来的房地产用地将明显不足，将会造成商品房供给的短缺，房价下跌的空间十分有限，因此，在市场火爆时，开发商选择捂盘惜售，在市场不景气时，硬挺就成了他们的不二选择，这就是2000年以来中央政府历次严厉调控下房价依然坚挺的原因。而地方政府敢于捂地惜售的底气来自于两个方面，一是中央政府的18亿亩耕田红线和对土地一级市场的独家垄断；二是历次调控中，中央政府调控目标的不一致性和随意性（经济繁荣时出台政策压制，经济下滑时就出台政策激励扶持）。 　　笔者认为：土地一级市场的地方政府独家垄断，政府调控目标的不一致性和随意性，构成了中国房地产市场区别于国际上其它成熟市场经济国家的非市场特征。 　　二、影响房地产价格的主要因素及对应的调控策略 　　（一）影响房地产价格的主要因素 　　房地产价格受诸多因素影响，笔者认为主要有以下三个因素。 　　1.货币供应量和货币价格。通常来说，房地产的价格和货币供应量正相关，与货币价格呈负相关：2000年后中国的货币供应量大幅增长尤其是在2008年全球金融危机以后，中国央行天量的货币投放和低利率推动了2009年以来这一轮房价的疯狂上涨。当然，利率的浮动对开发商和购房者的投资和购买行为也会有一定的影响，但利率的高低常常与货币的供应量相关，它们呈现负相关的关系，当货币供应量增大时，往往伴随着低利率，而当信贷紧缩时，市场利率会有明显上升。 　　2.购房需求。随着居民收入的逐渐提高和城市化进程的加快，居民的购房需求也日益增加。由于商品房供应受生产周期的限制，短期内购房需求的增加必会导致房源的供应不足而造成房价的快速上升。而近年来，由于居民投资渠道短缺，商品房价格一直处于上升通道，更进一步强化了购房者对涨价的预期，投机需求不断涌现对房价更是起到了推波助澜的作用。 　　3.土地供应。商品住宅的主要成本构成是土地成本，土地是商品房的最主要原料。因此，在其他资源约束比较少的情况下，一个城市在某一时段的土地的供应量决定了一定时期商品房的供应量。从而影响一个城市一个时期的价格。 　　（二）对应的调控策略 　　1.严格控制货币供应的量。一个国家的货币供应量必须与其所