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完善我国房地产租税费体系理论思考 　　摘要　现行我国房地产领域收益分配体系对推动房地产经济发展、加快房地产税制改革的支持力度严重不足，导致房地产的高成本和高价格，无法真实反映房地产商品的价值，不利于房地产市场的规范运行。因此，有必要在改革房地产税收制度体系的背景下，科学界定房地产租、税、费的内涵，建立以税为主，地租概念明确，收费规范的房地产收益分配体系。 　　关键词　房地产　租税费　行业收费　土地出让金 　　中图分类号：F812　　　　　　文献标识码：A 　　房产和地产作为各种经济实体和家庭基础的物质要素，与人们的日常生活和社会的经济发展密切相关。实践表明，每当经济建设高峰来临时，房地产业必然会受到社会投资的热捧。长期以来，我国比较重视房地产税制的建立与完善，特别是随着经济体制改革的持续深入，房地产市场的发展，尤其是在实行国有土地使用权有偿出让、转让制度以后，现有的房地产收益分配体系产生了新的变化，已不足以指导我国房地产课税实践。因此，有必要对当前的房地产租税费体系进行认真的梳理并加以科学地界定，为我国房地产税收改革提供理论依据。 　　一、我国房地产租税费体系概况 　　从理论上讲，我国房地产收益分配体系包括地租、房地产税收和房地产费三个层次。 　　（一）地租。 　　地租，是指土地所有者依靠土地所有权而取得的收入。在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者而收取的补偿被称为土地出让金，其实质就是房地产开发企业为取得一定年限的土地使用权而向地方政府支付的地租。 　　（二）房地产税收。 　　房地产税收是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动有直接关系的税收都属于房地产税收。目前，我国针对土地、房产及房地产企业收缴的税种主要包括：直接以房地产作为征税对象的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税，以及房地产企业经营所缴纳的营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加。 　　（三）房地产费。 　　房地产费是房地产开发经营者或使用者对政府提供劳务或服务的补偿。现行房地产收费项目名目繁杂、数量众多，如征地补偿费、搬迁安置费、地籍管理费、环境绿化费等。据建设部调查显示，全国各个城市中涉及房地产收费有80至200项不等，其数量大大超过了税收的总数。 　　在我国，租、税与费都有增加财政收入的作用，三者的差异在于：地租对应的是土地使用权这一资产的价格，体现的是一种纯粹的经济关系；税收是以国家政治权利为基础，向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为，具有宏观调控作用；费则是政府有选择的补偿为特定公民群体提供特定服务所需的费用，体现的是政府及有关部门与土地使用者间的交换关系，不具有调控作用。 　　国外的房地产课税实践表明：合理的房地产收益分配框架应该是，税收在政府财政收入体系和财政政策中占据主导地位，而租和费只担任拾遗补缺的职责。相比之下，我国房地产收益分配体系的现状是，租、税、费三者相互混杂、相互错位十分普遍，在某种程度上出现了“以税代租、以费代租、以费挤税、税费交叉、重复缴纳”的局面，其导致的严重后果就是，过重的租费负担直接导致房地产的高成本和高价格，无法真实反映房地产商品的价值，不利于房地产市场的规范运行。同时，租、费挤占税收的现象不仅影响税收的严肃性和规范性，滋生乱收费的不良之风，而且不利于税收宏观调控功能的发挥。最后，对于政府，尤其是地方政府而言，房地产业税收带来的收益规模远远不及租、费所带来的收益，加之缺少相应的约束机制，容易形成相关部门为实现创收而竞争收租、竞争收费的态势，并滋生腐败。 　　二、完善我国房地产租税费体系的目标 　　当前我国的房地产税制已形成一定的规模，但在收益分配方面却表现出一种繁杂的“拼盘式”的味道，不能适应我国当前房地产业科学发展与房地产税制改革的需要。鉴于此，有必要对租、税、费三者进行调整，实现明租、正税、清费三个基本目标，具体内容为： 　　（一）明租。 　　明确土地资产的使用价格。遵照“租税分离”的原则，改革现行土地出让制度，改土地批租制为土地年租制，由一次性收取固定年限的土地出让金改为每年收取一次土地租金（土地使用费），从而将经济行为同政府行为区分开来。 　　（二）正税。 　　正税的过程实际上就是确立房地产税收作为地方税收的主体地位，建立一个有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系的过程，使房地产税收既能达到一定的收入规模，又能有效地发挥宏观调控作用。 　　（三）清费。 　　就是要清理不合理的收费。遵循“谁受益、谁纳费”的公平原则。衡量收费是否合理的标准是收费的发生是否与政府提供特殊服务之间存在直接关联，并且这些服务应是非功利的，如果政府只收费而不提供产品与服务，或者属商业性收费，均属于不合理收费。