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投资性房地产对商业银行影响及对策研究 　　［摘要］根据2012年6月7日中国银监会印发的《商业银行资本管理办法（试行）》有关规定，商业银行采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数高达1250%，会过度消耗资本。本文深入剖析了投资性房地产的概念内涵，提出了确认投资性房地产的要素条件，同时，除资本成本外，还从法律风险、财务风险、审计风险等角度全面分析了投资性房地产对商业银行经营管理带来的主要影响。最后，本文针对商业银行存量、增量房产，分别给出了防范投资性房地产风险的总体框架，并设计了有效降低资本消耗的管理路径。目前系统地研究投资性房地产对商业银行影响的文献还不多见，因此本文的研究既有理论意义，又有实践意义。 　　［关键词］投资性房地产；商业银行；资本成本；转移路径 　　doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013 　　［中图分类号］F832.48［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2013）02-0028-03 　　0　引言 　　近年来，随着商业银行机构网点及业务规模的较快增长、经营管理模式的调整变化，分支机构营业用房购置面积在考虑前瞻性的基础上逐步扩大，对于暂时闲置部分往往会对外出租。这是基于充分利用资源所作的暂时性安排，但从长远来看这些出租房产都将逐步转为自用，而此部分房产是否应确认为投资性房地产，普遍存在争议。从会计准则的规定来看，商业银行现有对外出租的部分房产一般为临时性出租，持有目的不是赚取租金或资本增值。另外，出租部分的房产，由于不是独立的房产项目，如何公允地“切分”并实现单独核定其价值存在一定难度，账务处理也会复杂化。 　　同时，我们注意到，２０１２年６月７日中国银监会印发了《商业银行资本管理办法（试行）》，商业银行在采用标准法计算风险资产时，投资性房地产的风险权重系数上调至１２５０％。因此，商业银行持有大量的投资性房地产会承担过高的资本成本，付出高昂的代价，这与商业银行目前普遍推行的发展低资本消耗业务的战略转型背道而驰。 　　针对上述问题，本文剖析了投资性房地产的概念内涵，从风险、资本的角度分析了其对商业银行经??管理带来的主要影响，并设计了有效防范风险、降低资本消耗的管理路径。 　　1　投资性房地产的界定 　　《企业会计准则》（２００６年）对投资性房地产的确认、计量和披露作了具体规定，但是如何准确界定商业银行的投资性房地产，在实际执行中仍存在一定分歧。 　　1.1　会计准则的规定 　　根据《企业会计准则》（２００６年）及其应用指南的有关规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要有以下特征：①投资性房地产是一种经营性活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产。企业持有的房地产除了用作生产经营活动场所外，出现了房地产用于赚取租金或增值收益的活动，这就需要将其单独作为一项资产核算和反映，与自由房产加以区别，从而更加清晰地反映企业持有房地产的构成情况和盈利能力。③投资性房地产有两种后续计量模式。除采用成本模式外，在满足特定条件下，有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，方可采用公允价值模式进行后续计量。 　　投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为提供服务或经营管理而持有的房产，不属于投资性房地产，如用于经营管理的办公大楼属于固定资产；用于经营管理的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务企业自身的经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到服务中去，通过提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。 　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。某项房地产部分用于经营管理、部分用于赚取租金，若用于赚取租金的部分能够单独计量和出售，应当确认为投资性房地产；否则，不应确认为投资性房地产。 　　当有确凿证据表明房地产用途发生改变，自用建筑物停止自用，改为出租，企业应将其从固定资产转换为投资性房地产。 　　1.2　判定的依据 　　从上述会计准则的规定看，在判断一处自有房产是否应确认为投资性房地产时，我们应综合考虑持有目的、能否单独核算计量、转换条件等因素。即投资性房地产应同时具备以下条件：①持有此部分房地产的目的是为了赚取租金或资本增值；②能够单独计量和出售；③非自用。 　　2　投资性房地产对商业银行的主要影响 　　投资性房地产对商业银行的影响主要体现在法律风险、财务风险、审计风险和资本成本等方面。 　　2.1　法律风险 　　根据《中华人民共和国商业银行法