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新时期房地产市场调控政策认识与思考 　　摘要：改革开放以来，我国经济取得了长足的发展，人民生活水平出现大幅提升。作为与人民生活密切相关的房地产行业也实现了飞速发展。房地产行业的发展在拉动经济增长中发挥着举足轻重的作用。但受各种不利因素的影响，我国房地行业在产业发展中依旧面临着众多问题。国家为此出台了一系列调控政策。本文从房地产的发展现状入手研究，分析了宏观调控政策对于房地产行业的影响，同时对相关的经济政策进行了思考和评价。 　　关键词：房地产；市场；宏观调控；税制改革；政策 　　 　　一、当前我国房地产行业存在的主要问题 　　（一）我国房地产存在金融信贷风险 　　从目前的发展来看，我国的房地产行业的金融信贷风险在逐步增加。有些开发商在购买土地进行项目筹建的过程中面临着融资难的问题，开发商的自筹资金短缺，为了进行项目筹资就???矛头指向金融机构，从银行取得贷款，但是没有合理的贷款比例，盲目贷款使银行的信贷风险增加。购房者在购房时使用银行贷款，或者进行房产抵押贷款也会增加潜在的金融信贷风险。此外，房地产被恶意炒作，出现产业泡沫，这也使得信贷风险增加。据统计，2010年，房地产资金来源中国内贷款为12540亿元，增长10.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。09年为贷款为11293亿元，增长44.2%；按揭为8403亿元，增长116.2%。以山东省为例，2010年上半年，地产开发企业资金来源为2132亿元，是房地产开发投资的1.5倍，同比增长50%，增幅提高26个百分点。其中，国内贷款同比增长24%，占20%；利用外资同比下降10.8%，占0.4%；自筹资金同比增长50%，占42%；其他资金同比增长70%，占38%。 　　（二）我国房地产市场缺乏有效的市场调控机制 　　在房地产的发展过程中，市场调节机制的弊端和不足逐渐暴露出来。在经济利益的驱使下，很多房地产开发商为了追求经济利益而盲目的进行房价的操控，谋求暴利成为房地产开发商的目标。众多的不合格工程、豆腐渣工程的出现给人们造成了重大的财产损失。房产价格的高涨使得房地产沦为开发商谋取暴利的工具。市场调控机制的作用没有得到发挥，国家的宏观调控也没有与市场调控相结合。虽然近年来国家的房地产调控政策出台的频率在不断增加，但是调控政策过于频繁，且缺乏持续性和针对性，难以取得良好的效果。 　　（三）非法占地和盲目投资致使房地产市场混乱 　　在房地产项目开发中，获取土地使用权时常有违法现象出现，有些开发商和政府进行勾结，强制占用国有土地、农业用地进行地产项目开发。在土地收购过程中滥用土地资源、非法占用农民用地的现象此起彼伏，造成了房地产开发的盲目扩大。更有甚者，有些开发商进行暗箱操作，利用非法手段低价取得国有土地使用权，引起国有资源的流失，损坏了国家土地储备，给国民经济的长远发展带来阻碍。2010年，全国的房地产投资规模达到了4.86万亿，其中在上半年的全国城镇固定资产投资中，房地产投资所占比重为24.2%，比上年同期增长2个百分点；全国房地产投资增速为37.0%，超过城镇固定资产投资11.5个百分点；在2011年，我国的房地产市场投资规模约为6.32万亿，投资增速在30%左右，这表明国家的宏观调控政策并没有降低房地产投资过热的状况。 　　（四）我国房地产项目开发结构失衡 　　我国房地产项目在发展过程中，在有些地产开发上，为了追求经济利润而盲目的进行大规模的高档住宅的开发，对于中低档的住宅无暇关注，这就使得房地产项目结构不合理，地产开发比例的不协调使得经济适用房开发力度不够，不能满足人们的真正需求。而高档房的入住率低，空置率高，房地产项目建设资金难以回收，延缓了房地产行业的持续发展，也扩大了贫富差距，不利于社会的和谐于稳定。例如，我国很多城市的房屋空置率达到了30%以上，房地产项目开发结构的失衡有很大的关系。 　　二、我国房地产市场的宏观调控政策的现状分析 　　对了扭转房地产市场的尴尬局面，国家出台了一系列的宏观经济政策进行调节，这些调控政策有利有弊，但是综合来看是利大于弊。我国经济发展中存在的不稳定因素使得经济缩紧的现象日益显露出来。我国为了缓解经济紧张的局势，推行了拉动内需的宏观调控政策，这些政策在推进房地产行业的健康发展方面起到了一定作用。拉动内需的政策刺激了人们的消费，住房需求也不断上升，需求的增加使得房价不断升高，房地产出现强烈发展态势。然而在这种经济发展背景下，出现部分地区房地产行业扩张规模过大，市场结构出现不合理的现象，也引起了房价的快速上涨。据统计调查数据显示：随着我国城乡居民收入大幅上升，住宅销售增长已高达35%，房地产市场的风险加剧，出现泡沫经济。为此，政府需要出台有效的宏观调控政策进行调控，维护房地产行业的健康发展。 　　近几年来看