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浅谈房地产开发企业财务管理重点及相关结合点 　　摘 要：财务管理是整个企业管理中极为重要的一个方面。房地产开发企业的财务管理，应根据房地产行业的特点，着重抓好融资管理、合同管理、成本控制以及预算管理等重大环 　　节，并在这些工作中将相关的管理工作结合考虑，共同平衡，齐抓共进，才能使房地产企业财务管理上一个台阶，取得应有的效果和效益。 　　关键词：房地产企业　资金　合同　成本、预算　结合 　　房地产开发企业投资大、贷款多、风险高、周期长、涉税繁、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从下列四个重点和相关结合点着手： 　　一、项目融资工作和扩大企业规模、降低资金成本相结合 　　资金是房地产开发企业的命脉和血液。由于房地产开发企业资金投入量比一般企业大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。按银行业一般规定：房地?? 　　开发项目总投资中，自有资金应达到40％或以上，相应融资额度为项目总投资的60％或以下（具体操作上应根据银监会最新规定，尤其是目前国家对房地产业的调控加强不放松， 　　故政策规定上可能更严）。对成立初期的企业，自有资金就是指公司的实收资本（或股本）。作为房地产开发企业，首先，在拿地前就必须进行深入的项目可行性研究，对项目总 　　投资作出合理的预算。项目开发的第一笔大额用款就是支付土地款，它占整个开发项目成本较大的比重。目前开发项目的土地一般采用招拍挂的方式出让，企业在拿地前先要支付 　　一定的保证金，而后按土地出让合同付款进度要求，按时付清大笔土地出让金和动拆迁补偿费等土地款。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。公 　　司成立时有可能的话，将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40％，便于后续的银行贷款操作；若有难度的话，则 　　在公司成立后立即先考虑扩大企业规模，增资扩股，直至达到项目总投资的40％或以上，才能向银行争取项目开发贷款。若该房地产开发企业有外资性质，则公司成立和增资都需 　　商务部的审批，每次增资额度应在市商务部相应规定之内，突破则需上报国家商务部审批，相应审批程序将会较长且难度较大。 　　公司成立后，立即就应着手和多家银行进行洽谈比选，在这过程中应熟悉掌握国家最新的金融政策，尤其是掌握银监会对固定资产贷款的规定和准入要求等，对贷款10亿元以 　　上的开发项目贷款，应根据银监会的要求，组织二家以上的银行组成银团，开展银团项目贷款，可适当规避风险。融资前期工作阶段结束后，应进一步在多家银行中筛选出了几家 　　主要银行作为组成银团的重点银行进行重点洽谈，并从中选出牵头行，以及副牵头行和参与行组成银团贷款，并尽可能根据项目总投资预算和自有资金到位情况申请到足额的贷款 　　额度。在银团贷款过程中，应掌握办理相关手续（各类审批手续等）的可操作性和时效性。可将整个开发项目贷款分为二段：甲段为土地使用权抵押（主要依据为土地出让合同） 　　；乙段为在建工程抵押（主要依据为施工总承包合同），便于实际操作中提供相应的“四证”资料和进度完成资料等。 　　融资中另一项重要工作就是降低资金成本。可在银行洽谈比选中对银行采用竞争机制，以促使几家银行降低贷款利率，最终使整个银团降低资金成本。当然，不同的金融形势 　　，不同的贷款政策将会有不同的融资结果和不同的资金成本。除了上述采用银行贷款方法外，在目前房地产企业调控严厉，银行融资无法满足需求的情况下，也可考虑向信托机构 　　、关联企业、民间融资机构等不同渠道进行融资。当然，这时更应权衡资金成本的高低，尤其是要考虑实际贷款利息高出银行贷款利息的部分，因为该超出部分的贷款利息在税法 　　上是不允许税前扣除的，这对整个项目的开发成本影响也会较大。 　　二、合同管理工作和内控制度执行、资金计划管理相结合 　　合同管理是房地产开发企业财务管理的重要一环。开发项目的资金使用，主要通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），并在 　　合同履行过程中对各种合同款的支付得以实现。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、系统化，首先应制定企业内部控制制度、资金管理制度、合同管理制度等，应规定： 　　超过一定金额的项目用款都应签订合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有业务必须先订立合同，经相关部门负责人、分管领导和总经理流转审批后正式签约，对重大 　　合同或超过一定金额的大额合同必须经法定代表人亲自签署（如土地出让合同，施工总承包合同，银行贷款合同等），设置审批权限和实行集体审批制进行内部控制，最后才予对 　　合同履行实施；并可结合制定一系列业务流程加以控制，包括 “合同审批流程”，“合同付款流程”，“费用报销流程”等，并配以流程图形式直观表现。财务部