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不同普通商品住宅租售比调查及探讨 　　【摘 要】通过梳理国内外有关租售比的相关研究，对2011年上半年抚州市城区普通商品住宅租售比进行调查，参考有关学者提出的较为符合中国实情的租售比合理标准计算模型，采取分类细化和比较的研究思路，对抚州市城区商品住宅价格的合理性进行评价，结果表明抚州市城区三大不同区域的多类商品住宅的租售比值超出合理范围，存在不同程度泡沫，呈现出一定的规律性；最后对抚州市房地产投资和消费选择及房地产调控提出相关建议和对策。 　　【关键词】租售比；商品住宅；调查；抚州 　　引言 　　近年来房价的不断攀升，引发社会广泛关注，对房地产市场是否存在泡沫也存在较大的争论。诸多学者也依据相关指标进行过测算，但因房地产发展的区域性及阶段性不一，较难对房地产市场是否存在泡沫进行一个合理准确的判断。在诸多测算中，租售比是一个公认的衡???房市泡沫的指标。 　　国内对租售比的研究较晚，研究内容主要涉及“租金的构成内容”、“租金与房价的关系”、“租售比的特点及影响因素”、“合理租售比的计算模型”等方面。其中对合理租售比的探讨较多。从其研究思路看分为以下几种情况：第一种是利用国际标准“租售比”推导模型得出租售比合理标准，再进行实证分析，根据合理标准判断一个地区的房价是否存在泡沫或合理；第二种是，直接依据国际标准，进行实证分析，来判断一个地区房价的合理性；第三种是在考虑实际情况的基础上对国际标准“租售比”推导模型进行修正，得到较为符合中国实情的租售比标准计算模型，然后得出合理标准并进行实证分析。 　　国内对租售比的研究与国外尚有一定差距，尤其是在构建符合我国国情的合理租售比标准计算模型等方面研究不足。尽管马冬等人考虑了“装修状况”和“议价能力”对租售比的影响并提出了较为符合中国实情的租售比标准计算模型，但通过查阅文献发现，对租售比的分类比较研究尚不多见，有待加深。因此本文采取分类比较研究方法，考虑房屋的结构、装修状况和房屋新旧程度，首先对房屋进行细化分类，然后分类计算租售比值，再从时间和空间角度，进??比较，以衡量不同区域、不同期间房价的合理状况；最后提出相关建议以期为政府房地产调控借鉴提供参考。 　　2 合理租售比标准值的测算 　　本文借用国内学者马冬和孙秀娅所提出的较为符合中国实情的租售比合理标准计算模型来确定我国现阶段住宅租售比标准值。计算模型如下： 　　（1-1） 　　其中： 　　P为单位售价为（元/m?）；R为单位使用面积月租金（元/ m?）；n为住宅的使用年限；i为年复利率；r为通货膨胀率；f为实际年利率；P2为年保险费；P1为年维修费；P3为年房产税；Vn为议价能力带来的租金变动百分比为；Id为每平方米装修带来的价格增量。 　　对上修正模型中的相关参数进行赋值，如下： 　　1.住宅的使用年限n：我国城市居住用土地出让年限通常为70年，开发建设大约需要2年时间，因此购房者有效占用住宅的时间一般为68 年左右，故住房使用寿命n取值为68。 　　2.通货膨胀率r:取为CPI，央行2011年4月更新的现值为5.3%。 　　3.年复利率i:取金融机构人民币年贷款基准利率，央行2011年4月6日最新调整为6.31%。 　　4.年房产税P3:根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定, 住宅每年缴纳房产税为住宅原值的1.2% ,考虑地价的因素,每年房产税为1.2%*P80%。（这里P为房屋的单位售价，下文皆同） 　　5.年保险费P2:根据《关于城乡居民房屋保险条例》的规定,住宅的年保险费率一般为住宅价的0.1% ,考虑住宅购买时地价占20%的影响，年保险费为0.1%*P80%。 　　6.年维修费P1:维修费的计取要根据施工质量、建筑材料质量、设计标准等要求确定,总维修费一般取住宅价值的80%,每年的维修费按住宅寿命期内维修费总额的平均值计算,为P80%/70。 　　7.议价能力带来的租价变动百分比Vn：Vn=（标价-成交价）/标价×100%，根据统计得出大约为6%。 　　8.装修带来的价格增量Id: 经统计得出平均值约为房屋原价值的5%，取P5%。 　　9.房屋残值为0。 　　然后，将上述参数值代人修正模型式（1-1），得出我国现阶段住宅的合理租售比标准值大概为R:P =1:264.045。 　　3 实证研究 　　3.1 研究区域概况 　　抚州市位于江西省东部，辖10县1区和1个经济开发区，面积1.88万平方公里，总人口392万，社会经济保持平稳快速发展。此次调查范围仅限抚州市城区，不包括市辖县，具体为抚州市中心城区、金巢开发区、临川区上顿渡镇城区三大块。中心城区规划区面积为460平方公里，人口55万，共辖7个街道、5镇、2乡，可分为抚北片区、老城区、新城区三大片区。金巢经济开发区，总面积158.600平方公里，人口8.342万，