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关于个人住房公积金贷款实际利率分析 　　摘 要：本文科学阐述了利率、利息的概念及其相互关系；深入分析了单利与复利，名义利率与有效利率的内在涵义，并说明了相互间的区别；对于正确理解公积贷款的利率和确定贷款方案具有一定的指导意义。 　　关键词：利率；利息；单利；复利名义利率；有效利率 　　个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修普通住房的专项住房贷款。由于住房公积金贷款相对于商业银行贷款利率较低、手续简便，现已成为企事业单位职工贷款购房的首选。但在实际工作中笔者也常听到有人发出类似这样的疑惑：我总共贷款20万元，分20年还，每个月向银行偿还1800多元，其中本金只有1，000多元，而利息却有800多元，息本比达8比10，公积贷款的利率是高还是低？要回答这个问题，需要从以下几方面进行分析。 　　1 关于利息 　　什么是利息？各类文献中有多种表述，笔者理解为：所谓利息就是指资金所有人向借款人出借一定数额的货币，在借款人偿还货币时超出借入额的部分。也可理解为是资金所有人让渡资金使用权所获得的一种报酬。 　　利息的多少取决于三个因素：本金的大小、周期的长短和利率水平。 在一定条件下，本金越大，利息越多；周期越长，利息越多；利率越高，利息越多。这三个因素中，本金和周期是绝对量，而利率为相对量，是决定利息多少的积极因素。在特定的周期（T）内，一定数量的资金（M），按照一定的利率（R），其利息为（P）为： 　　P=M×T （公式1） 　　2 关于利率 　　2.1 利率就其表现形式来说，是指一定周期内利息额同借款总额的比率 　　根据公式1，可推导出利率的公式为： 　　R= ×100% （公式2） 　　根据这一公式，我们可以看出，利率高低与利息的多少和本金的大小相联系，但仅考虑这两个因素是不足的。 　　比如：2008年1月1日甲借与乙100元，2008年12月31日乙还款110元，其中本金100元，利息10元，则利率为：R= ×100%。=10%，即利率为10%。如果同样的条件下，还款日期为2009年12月31日，按这样计算则利率仍是10%，这就显然不符资金的时间价值规律了。因此要正确表述利率的高低，除了要考虑本金的大小，利息的多少外，还要和一定周期相联系的。正确表达利率的概念应由“一个表示时间的单位”+“利率”+“百分数”三个词组成一个复合词组。在上述例子中第一种还款方法我们可称作“年利率10%”，而第二方法则可以称作“两年利率10%”，当然就还可以有“季利率”、“月利率”、“周利率”，甚至“天利率”。 　　2.2 由于利率的高低必定和一定的周期相联系，而且时常由几个连续而且相等的子周期构成一个总的计息周期，这就出现了单利率和复利率概念 　　所谓单利率，简称为单利，就是在一个总的利息计算周期中分有若干个子周期，上一个计息子周期中的利息，不纳入下一个计息子周期的本金，而是按子周期计算利息，并将各子周期的利息的和作为总周期的利息。 　　如甲借与乙100元，约定年利率10%，三年后一次还付息。则三年利息计算为： 　　第一年利息：100×10%=10（元），第二年利息：100×10%=10（元），第三年利息：100×10%=10（元），三年总利息：10+10+10=30元，本息和：100+30=130（元），三年后一次还本付息130元。 　　实际经济生活中，如果不对计息周期加以说明，则表示1年计息1次，如银行三年期以上的定期存款就是采用这样的利息计算方式。 　　所谓复利率，简称为复利，民间俗称“利滚利”、“驴打滚”。就是将上一个计息子周期中的利息，纳入下一个计息子周期的本金中。如甲借与乙100元，约定年利率10%，复利，三年后一次还本付息。则三年中的利息计算就不同了： 　　第一年利息：100×10%=10（元），第二年利息：（100+10）×10%=11（元），第三年利息：（100+10+11）×10%=12.1（元），三年总利息：10+11+12.1=33.1元，本息和：100+33.1=133.1（元），三年后一次还本付息133.1元。 　　可见采用单利还是复利来计算利息，其结果的差异是明显的。 　　2.3 在复利计算中，利率周期通常以年为单位，而实际经济活动中，计息周期有半年、季、月、周、日等多种。当利率的时间单位与计息期不一致时就出现了名义利率和有效利率的概念 　　所谓名义利率（R）就是对外号称的利率，是指计息周期中含有子周期时，采用单利形式，将子周期利率简单相加而获得的整个周期的利率。 　　所谓有效利率（I）是指计息周期由多个相等的子周期构成，并按子周期利率，用复利来计算利息而达到的借款实际利息水平。 　　比如：甲借与乙100元，约定年利率12%，按季计息，一年后还付息。