基于供需角度我国房地产价格影响因素研究.docVIP

基于供需角度我国房地产价格影响因素研究 　　摘要：本文基于供需角度分别分析了需求方面对房地产价格的影响因素和供给方面对房地产价格的影响因素，并对影响房地产价格的预期及通货膨胀率因素进行了分析，具有较强的系统性和理论性，供借鉴参考。 　　关键词：需求；供给；房地产价格；影响因素 　　Abstract: In this paper, based on supply and demand perspective, analysis of demand side factors affecting the real estate prices and supply side factors affecting the real estate prices, and real estate prices expected rate of inflation factors were analyzed, with a strong systemic and theory, for some reference. 　　Keywords: demand; supply; real estate prices; impact factors 　　中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 　　影响我国房地产价格的因素众多，再加上房地产行业自身的特殊性，作用其价格上的因素就更加的错综复杂，但是不管是什么样的因素，最终都是直接或者间接的通过影响房地产市场的供求来影响价格。 　　1从需求方面分析影响房地产价格的因素 　　从需求的角度考虑影响我国房地产价格的因素主要有贷款的首付比率、利率、居民可支配收入等。 　　(1)贷款的首付比率(按揭政策) 　　贷款首付比率的出现是具有一定的社会背景，在我国房地产快速发展时期，为了缓解房地产开发商资金周转的问题，政府开始许诺可以通过银行贷款的方式提前购房，这样做使得房地产开发商的资金流转变得迅速，在促进我国房地产业发展的初期，的确是起到了很好的促进作用，但是随着房地产行业成为我国的支柱产业以及房地产自身的不可移动性、与人民生活的密切相关性，贷款首付的这一措施，渐渐的变成了推动房地产价格上涨的帮凶，而这在提高居民的有效需求的同时，也严重的刺激了众多炒房者的投机需求。贷款首付比率越低，房价上涨的越快，获利就越丰厚，而这无疑给了人们巨大的逐利动机，投机需求的高涨，必然导致房价的居高不下，高房价又进一步的推动投机需求的增加，这样的恶性循环最终会使得房价虚高，房地产市场泡沫化严重。 　　(2)利率 　　在经济学中，使用资金是具有机会成本的，而利息正是对这一机会成本的描述。利息是使用资本的价格，而利息的大小则是由利率和资本量的乘积决定的，因而在资本量一定的情况下，利率的大小就决定了房地产商获得资金所需要支付的成本的多少。目前我国房地产业过度的依赖于金融，自筹资金所占总投资比重小于40%，大量资金来源于银行等金融机构，因而，利率的大小对房地产业有着深远的影响。可以说，房地产价格的涨跌与我国利率的高低密切相关，利率的轻微变动都会对房地产价格产生重要的影响。 　　当利率降低时，房地产商获得开发房屋所需资金的机会成本就会降低，一方面，房地产商一般不会把由于利率下降所带来的成本减少这部分增加到房价上，这样做，无形中就降低了房屋的价格，另一方面，贷款利率的下降，消费者在同样的收入水平下，购买力就变的更强，购房成本就会随之下降，因而会增加对房屋的需求，这两方面的作用都会提升消费者的有效需求，而需求的增加又会提高房屋的价格。房屋的价格就是在这两种相反作用力下变化，一般而言，在利率下降的时候，房地产商并不会按照利率下降的幅度相应的降低房屋价格，因此，利率下降的作用更多的体现在了人们购房成本的下降上，有效需求增加了，住房的价格也随之上升。 　　从出于投机目的消费者角度来出发，利率越低，购房的机会成本就会越小，这就意味着可以以较低的成本获得更多的资金，众多的资金去购买相对稀少的房地产，将使其价格上涨，而价格的上涨，会导致投资者的利润增加，从而更加热衷于投机房地产，导致投机需求进一步增加，房地产价格继续上涨。反之，如果利率上升，就会从两方面抑制房地产市场的需求:一是房地产商获得资金的成本上升，而上升的成本必然会转移到房价中，从而造成房价上升，而房价的上涨，必然会削弱消费者的实际购买力，从而抑制房屋的有效需求，此时房价上涨的幅度要高于利率上升所带来的成本增加；二是消费者按揭贷款利率的上升，会使得购房成本增加，直接抑制房产的有效需求和投机需求。可见，从房产的消费和投资的机会成本角度来看，房价的变动与利率息息相关。利率高低决定房价大小。目前，我国房地产价格之所以能够连续多年大幅上涨，其中一个重要的原因就是依靠银行低利