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2012年房地产估价理论与方法综合练习及答案2 31．某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（　　）万元的资金等价。 A．2000 B．400 C．4000 D．10000 32．某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为（　　）万元。 A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75 33．某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（　　）元/m2。 A．50 B．250 C．300 D．350 34．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（　　）。 A．78% B．85% C．117% D．150% 35．在估价报告中陈述（　　），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使 HYPERLINK /kcnet590/ 房产估价师资料：1  HYPERLINK /kcnet590/ /kcnet590/ 2  HYPERLINK /kcnet590/ /kcnet590/用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明 B．估价的假设和限制条件 C．估价方法 D．估价对象 二、多项选择题 1．下列对房地产估价本质的认识，正确的是（　　）。 A．房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值 B．房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D．房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围内 E．房地产估价是门科学不是艺术 2．土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（　　）。 A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地 B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C．考虑建筑物存在对土地价值的影响 D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E．重视土地对建筑物价值的影响 3．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　　）引起的。 A．装饰装修改造 B．通货膨胀 C．需求增加导致稀缺性增加 D．改进物业管理 E．周围环境改善 4．房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（　　）来实现。 A．充公权 B．管制权 C．征税权 D．征收权 E．出让权 5．权益状况比较与调整的主要内容包括（　　）。 A．土地使用年限 B．土地出让方式 C．城市规划限制条件 D．楼层、朝向 E．公共设施完备程度 6．最高最佳使用必须同时满足的条件包括（　　）。 A．法律上许可 B．技术上可能 C．经济上可行 D．价值最大化 E．使用上简便 7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　　）。 A．消费者的收入增加 B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升 8．建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。 A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法 9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（　　）等。 A．房地产改扩建费用 B．抵押贷款还本付息额 C．房屋设备折旧费 D．所得税 E．房屋装修折旧费 10．补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（　　）是需要补地价的主要情形。 A．出让土地使用权期满后续期 B．增加原土地使用权出让时规定的容积率 C．转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D．改变原土地使用权出让时规定的用途 E．拍卖土地使用权 11．收益法中确定资本化率的基本方法有（　　）。 A．市场提取法 B．累加法 C．指数调整法 D．投资收益率排序插入法 E．收益乘数法 12．假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（　　）。 A．待开发房地产的价值 B．开发成本和管理费用 C．销售税费 D．投资者购买待开发房地产应负担的税费 E．开发利润 13．运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括（　　）。 A．加权平均资本化率 B．综合资本化率 C．建筑物资本化率 D．土地资本化率 E．权益资本化率 14．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（