2011年临沂鲁商铂尔曼酒店市场调研及物业发展建议.pptVIP

;项目目标以及需解决的核心问题;项目目标;需解决的核心问题;项目目标以及需解决的核心问题;特征分析： 1、临沂市场写字楼物业正在由商住两用形式向纯写字楼形式发展，板块初步成型； 2、从写字楼供应产品上来看，市场开始出现标杆性写字楼项目，且写字楼软硬件均在不断提升，这些现象都表明临沂写字楼正处在市场化高速发展期。;现状分析;从上表可知： 临沂在售写字楼价格在5000元/平米—6000元/平米之间，与住宅商业等产品相比，销售价格偏低。 在租写字楼根据项目硬件配套等产品不同而租金有所差异，07年以前写字楼租金价格在1—1.3元/㎡/天之间，物业费1.5元/㎡左右；近年来写字楼产品升级租金随之上涨，在1.5—2元/㎡/天之间，物业费约2元/㎡。价格差距原因在于写字楼的软硬件设施配套和物业管理。;现状小结;;上城国际共28层，分为A、B两栋。其中3-27F为写字楼,1层为入户大堂及裙楼商业、2层为多功能厅及会议室，顶层为机房及水箱层，其中A栋4层以及A、B栋27层开发商自持。 该项目标准层均由玻璃分隔成9个房间，每间80㎡-240㎡左右，主力面积为240㎡，整层面积1518㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁 。 其中150-240平户型消化情况较好，80-120㎡房间因面积偏小、租金较高、不好利用等原因，消化情况较差。;; 环球国际写字楼共28层。其中1-3层为入户大堂及裙楼商业，4-5层为政务大厅，6-28层为写字楼,其中开发商自持28F整层，20-27层定位整体出售。 项目6-19层作为标准层均由玻璃分隔成10个房间，每间60㎡-182㎡左右，主力面积为130-150㎡，整层面积1300㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁 。 目前该写字楼4月底刚完成交房，客户以自购使用为主，主要是看中景观资源带来的品牌形象和政府资源优势，客户主要行业为贸易类，约占80%的比重。整层购买客户以大宗商品贸易单位为主，6F、16F、17F、21F均是贸易企业单位，4-5F、23F为政府单位，20F为物流企业、22F为投资担保公司。 ;; 万阅城A座共32层。其中1-6层为入户大堂及裙楼商业（含临沂市图书馆），7-30层为写字楼，其中有8层整层销售，其余每层由玻璃分隔成8个房间 ，共98套房源，面积在150-380 ㎡左右，主???面积为350㎡，可进行自由的分隔组合，也可整层租赁整层面积1300㎡，。 万阅城地处临沂人民广场CBD商务区，以其优越的先天条件加上自身完善的硬件配套、高端的形象一经推出便以较快的速度销售。目前仅剩余1个整层和4套分隔写字间。 目前该写字楼还未交房，客户以自购使用为主，比列约占70-80%。整层购买客户中28-29层为中国石油。其余整层客户还有大型贸易公司、教育培训企业、珠宝行等企业。;; 颐高国际中心目前在售的为A、B两栋楼，共27F. 其中1-6层为入户大堂及商业裙楼，7-23层为写字楼，其中7-13由隔板墙分隔成63-120㎡不等9个房间，便于分隔组合，主力面积为100㎡左右房间。14-27整层销售。整层面积1100㎡. 颐高国际中心自11年4月份开始销售，主要手段为行销，定位于类似批发贸易等小型企业，销售情况一般，目前销售约25套。主要以63㎡小户型为主，其中约70%为投资型客户，30%为自购办公。资自购企业又以贸易型企业为主，另外其他还有广告、IT等不需太大面积的企业。;非市场化时期;市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现;项目目标以及需解决的核心问题;上城国际入驻企业分布较均衡，商务贸易所占比例相对较高，其他各行业零星分布;300平米以上在高端写字楼中存在较多客群，多以金融保险、贸易及大型企业临沂分公司居多;目标客户调查;不同行业典型代表访谈单位;不同行业典型代表访谈单位;不同行业典型代表访谈单位;项目业主对写字楼购买意向较强，齐鲁大厦面积较大单位多自己购买后经营，慧谷时空多为小型企业;公司名称：临沂康桥律师事务所，王旭，男 所在位置：开元上城 物业持有方式：租赁 现办公面积：240㎡ 员工人数：20人左右 对目前办公现状是否满意：不太满意，停车太贵 能接受的租金范围：1.5元/㎡/天左右 影响办公选址的主要因素：区域位置、交通、建筑外观 希望租赁多大面积的办公室：300左右 希望开发商对写字楼的装修程度：初装 对铂尔曼酒店写字楼是否有租赁打算：有，但要看租金水平（意向应该不大） 对铂尔曼酒店写字楼的评价：位置不错，但交通有些不太便利 客户语录：如果停车没有问题，则会考虑更换到你们那个写字楼，同时也会考虑下租金价格。;公司名称：临沂上阳房地产开发有限公司，周先生，部门经理 所在位置：开元上城 物业持有方式：租