2012年11月柳州商业现状分析和发展预判.pptVIP

;1、柳州商业发展现状如何？ 2、柳州商业发展前景如何？; 商业发展往往都与城市及经济发展有着千丝万缕的联系，要弄清一个城市商业发展的状况，首先就要从城市和经济发展进行宏观分析。;柳州城市概况; 柳东新区：总面积约103.1平方公里，2020年规划总人口52万。 ;柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将商业地产乃至整个房地产行业带入高速发展的轨道;柳州经济发展概况;产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长;2011年，柳州市全社会固定资产投资1305.56亿元，增长31.5% ； 城镇固定资产投资1197.47亿元，增长28.8%；农村固定资产投资108.09亿元，增长70.9% ;;柳州市加快构建广西超大城市，不仅要求商业朝高端发展，更为商业地产扩展空间创造了良好的先天条件。;“一心两城、沿江发展、重点向东”的城市发展方向 适时将柳江、鹿寨两县撤县建区，尽快形成构建超大城市的框架。 规划东扩至鹿寨，南拓至柳江，向北打造柳北区与柳城县之间的柳北城镇带，加快建设柳江县城、鹿寨县城、柳城县城三个卫星城。;自治区政府出台了对柳州提出了新的定位，要求柳州在“十二五”期间发展成为超大城市，即市区人口超过230万人、建成区面积超过230平方公里的大城市，同时建设成为西江经济带龙头城市，具有国际水平的广西柳州汽车城，先进制造业基地，现代商贸物流中心，以及国内综合交通运输枢纽等，把柳州建设成为以工业为主、全面发展的中心城市 。 ;柳州加快交通路网改造和建设，为城市商业发展创造了良好的外部条件;总结分析;过去一年柳州商业供需情况对比分析;柳州在开发商业总体量大，剩余存量亟待消化，新开发供应增加，市场消化严峻。;;;柳州商业地产供求总结;柳州有“桂中商埠”之称，始见于近代。 柳州商业伴随城市工业、经济的发展，走过了以货易货-街边摊点-集贸市场-传统商铺-专业市场-市中心综合商业市场-社区商业中心-大型商业中心mall的历程。;2000年之前，随着交通的发展，柳州“桂中商埠”的地位开始动摇 2001年，五星步行街、新时代商业港、温州商贸城的开发，掀开了柳州商业地产第一页 2005年，商业地产??过于求，局面比较被动 2006年，以阳光100城市广场开发为起点，柳州确立了“五星”、“飞鹅”、“河东”三大商圈鼎足的局面，商业地产重新开始复苏 2009年至今，风情港、地王国际财富中心、保利·大江郡、双渔汇、秀品天地、恒隆汇、新风时代购物广场等一大批高端商业地产涌现，商业地产进入蓬勃发展时期。;初步形成“1＋6”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈;区域商圈各有特色，但五星、飞鹅、河东三大城市级商圈鼎力，引领着柳州商业地产的发展。;柳州商业地产发展现状;;柳州片区商业现状分析—五星商圈;五星商圈 以解放南路、龙城路、中山路为主骨架，加上公园路、曙光路、中山路、连塘路、五星街、罗池路等临街商业街道，共同构成了商圈的商业路网，商业成熟，可新开发的商业地块稀缺。;高中低端商业并存，商业处在升级换代和改造中，现商业（办公、酒店、百货、超市等）开发体量大，供应亟待消化。;城市级的商业核心地位，商业项目集中，门类繁多，高端业态较少;;;;;;各主要商业项目人流量（表一）;;;大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化;商圈代表项目——地王国际财富中心;商圈代表项目——风情港;大批量的商业项目提升片区商业档次，但大体量的商业供应亟待消化;分析及总结 商圈是柳州传统的繁华区域，商贾云集、人流量大，商业的发展得天独厚； 随着城市的发展和消费者经济实力的提高，五星商圈也在经历由量到质的变化，购物场所不断增多、商场规模持续扩大、商品档次逐步向中高端提升； 但是，应该看到，五星受制于地理限制，越来越难以容纳不断增加的消费人群，随之而来的道路拥堵、环境嘈杂、停车困难等问题直接影响了商圈的购物环境和消费感受； 片区的改造升级为风情港、地王国际财富中心、金沙角、锦业·锦城、正菱大厦为代表的大中项目发展高端商业创造了机会，但大体量的商业供应更需消化。 另外，商圈内几个大商场货品相似，竞争激烈，同质化严重，也是五星商圈面临的一大课题。;柳州片区商业现状分析—飞鹅商圈;飞鹅商圈素有桂中商贸批发中心之称，服装批发、商贸等服务业异常发达，辐射整个桂中地区。;柳州片区商业现状分析—飞鹅商圈;柳州片区商业现状分析—飞鹅商圈;;;;柳州片区商业现状分析—飞鹅商圈;商圈地理上分布有桂中大道、潭中东路、东环路和文昌路几条主要干道。 大的商业主要集中于潭中东路、文昌路、东环大道围绕的2.1平方公里的区域内。;行政办公用地：主要布置在高新一路、高新二路两侧及潭中东路沿线 ； 商业金融用地：主要在潭中东路一侧、桂中大道两侧布