2011年11月唐山丰润项目市场调研及定位分析.pptVIP

区域商业地产市场 翼东建材市场 总建筑面积：50万平米 开发商：唐山清泽房地产开发有限公司 定位：建材家居中心 物业类型：商铺、公寓 分期开发：总体两期，目前一期 交工时间：预计一期2012年5月；二期未定 开业时间：预计一期2012年11月份 商铺类型：单层，一跃三 商铺面积：单层70㎡左右，跃层200多㎡ 售价：单层：一层：15000-18000元/㎡ 二层：6500-8000元/㎡ 三层：4500元/㎡ 一跃三：9500-11000元/㎡ 销售状况：一期商铺已开盘80%商铺，销售状况良好，达到95%，另20%商铺也即将开盘销售 一期 二期 此排为跃层商铺 未来供应 名称 位置 开发商 规模 （㎡) 开盘时间 交房时间 商铺类型 面积区间（㎡） 均价（元/㎡） 丰润富力城 曹雪芹西大街与康宁路交叉口东 唐山市润建房地产开发有限公司 约1万 2010.11 2012.5 1跃3 320-490 16000 燕东天赐良园 丰润区医院南侧光华道与康宁路交叉口 　唐山市燕东房地产开发有限公司 1.2万 2011.6 2012.8 1跃2 100-500 16000-19000 新丰世纪 丰润曹雪芹西道418号 　鸿欣房地产开发有限公司 一期仅7套 二期还有具体规划信息 还未开盘 　一期预计2年内 1跃2　 100-400 　预计20000左右 多数住宅均有规划底商，但目前大多住宅项目中的底商还未推出市场 已有以及未来供应底商多为一跃二形式，少数一跃三形式，面积100-500平米不等 在售底商售价达16000-19000元/㎡，新丰世纪底商目前还未推出市场，但因其底商规划于唐百丰润店后面，预计售价比现有项目高 未来供应商业集中在新城区，北购商圈新生商业有限，仅有希望广场改造工程。 区域商业地产市场 未来供应 区域商业地产市场 商业地产市场综述 对于商业地产市场我们可以得出这样的结论，目前丰润区商业发展水平比较初级，还停留在百货业态，且能够提供的商业功能有限。由于历史沿革等原因，丰润区形成了比较稳定且相互间竞争不是十分激烈的商圈。 从未来供应来看，丰润新区的供应量有限，仅仅是在丰富现有商业业态，完善新区商业布局。不过新区北购商圈在未来一定时间内仍然会占据优势地位。丰润老城区商业供应较大，新丰世纪综合商业5万平米被唐百收购，相信赛特商圈整体将迎来一次大的进步。 据丰润区规划反应，未来将建设唐山北站广场综合商业中心，未来丰润商业将逐步走向多中心时代。 本案商业位于丰润城区西部，应根据丰润区域商业地产市场现状及未来供应，发掘未来商业发展的可能方向，并结合丰润区域规划，寻找本案商业可行的突破方向。 研究目录 城市背景研究 住宅房地产市场 区域发展规划 区域经济分析 商业房地产市场 住宅项目定位分析 商业项目定位分析 商业地块定位分析 基础条件 鼎天物流 污水处理 加油站 商业地块定位分析 SWOT分析 W（劣势） S（优势） O（机会） T（威胁） 丰润区缺乏休闲娱乐类领导型商业。 未来丰润将涌入更多的企业，高端消费基 良好。 项目周边商业设施比较匮乏； 临近国道，噪音影响较大； 项目临街展示面较差； 丰润西部地区发展较为落后； 项目所在并非传统商业区，需要长时间的经营才能形成商业氛围。 城区内新商业的出现及不断成熟； 市场开始出现观望，对整个房地产市场形成冲击。 临近地税、法院、学校等设施； 项目周边交通便捷； 周边有一定的消费基础，污水处理厂职工、 魏庄子别墅等。 商业地块定位分析 定位初探 项目商业地块位于丰润西部，在丰润区域规划上，此区域的主题为“西提”，也就是说西部地区基础条件比较落后，需要进行提升。这对于本案来说，既面临着短期内基础设施落后的窘境，有有着未来区域提升的重大利好。所以本案商业更应该充分发挥自身优势，着眼未来，在改变区域现有商业条件的基础上分享未来区域提升带来的巨大收益。 定位基本点： 项目处于丰润西部，基础落后 周边消费基础不足 不在传统的商业区，需要经营 丰润现有商业休闲娱乐性不足 以提升区域基础设施为起点 通过功能定位，吸引城区消费者 避免与传统商业区的直接竞争 填补现有商业空白，撬动市场 基于定位分析，现有商业空白就是休闲娱乐业态比较匮乏，本案商业宜从此处着手，以休闲娱乐业态为主，吸引丰润区消费者，在此基础上谋求发展。 项目价格定位 商业地块定位分析 根据商业市场调研数据，目前在售的商铺只有冀东建材市场一个项目，且销售商铺为类商街形式，一层作为门市，二三层切割成为小商铺对外销售。 目前对外销售的底商大都为社区型商业，销售形势大都为一拖二商业，少数一拖三销售。 商铺售价：4500-8000元/ ㎡（二层三层） 底商售价：16000-19000元/