2011年-商丘HOPSCA策划案.pptVIP

;目 录;壹 宏观政策面分析;三、四线城市到底影响如何？;贰 城市经济发展状况分析;商丘历年经济走势;叁 商丘市房地产市场概况;一、商丘市历年商品房销售面积分析;二、商丘市历年各物业销售比例分析;依据商丘市房地产价格特点及项目分布特点，可以将其划分为五大主力板块：;1、神火大道板块;;;2、东区板块（含经济技术开发区）;;3、西区板块;;四、典型个案分析;项目销售情况分析;项目位置：神火大道与宋城路交会处西200米 占地面积：6.4万方 总建面积：13万方 容积率：2.03 绿地率：40% 项目分期：分两期开发（目前开发有4栋4层的叠院洋房、3栋8层电梯洋房和两栋11层观景小高层） 建筑风格：欧式简约 物业属性：住宅 住宅类型：别墅、花园洋房、小高层、高层 主力户型：115-145㎡三房 目前均价：5500-6000元/㎡ 按揭付款：首付40%（精装修） 开发商：三松置业 物业公司：索克物业;销售分析：目前一期销售率至今仅60%-70%左右。 主要在于商丘市场中豪宅客户比例低。 同时受建业联盟新城冲击，（无论品牌、物管、水系景观、会所产品多样性，均优于汇豪天下项目）;（1）华联国际贸易中心 位 置：商丘市民主路与凯旋路交汇处。 开发商：商丘华联置业有限公司 产 品：大型商厦、酒店式公寓、办公楼、住宅，计15万方。 目前销售：主力为15-50㎡商厦铺位。 单 价：沿街3万元/㎡； 内部 1F19000-20000元/㎡ 2F14000-15000元/㎡ 3F9000-10000元/㎡;（2）白云国际商业广场;商丘地王-2010-03地块;地段分析：以上项目均是位置上佳商业项目，如华联国贸位于老商业中心，2010-03地块位于新的商业中心，商字广场。;六、写字楼物业市场分析;; 在地产营销中本项目在商业住宅及体量上综合性更高。“首个”、“第一”、概念，不断升级刷新。;总量体分析：2011年商丘整体商品住房销售较高峰的2009和2010年下滑严重，达到同比下滑35%比例。从各售楼处反映，5月以来，商丘市场即开始进入下降通道之中。至年底各类促销更是全面开花：从西区送车库，到东区一口价2800元，再到南区9折特惠。受此于深度影响【本项目属旧城改造项目，在市场如此表现下，开发速度，一期开发策略，量体控制，应合理制定】 各类物业销售比例分析：从前表现，商丘商品房市场中住宅仍是绝对主力占85-90%左右，商业用房比例进展整体市场10-15%左右。销售量，属偏低地区。办公楼市场则量体更小。【商丘属产业结构中的三产比重较低地区，办公楼市场开发应注意量体控制】;在城市发展导向中，客户购买心里偏向于东南区的发展。;办公楼市场具有一定挖掘性。 在户型销售中无论融和新城滞销大面积的尾房以及汇豪天下目前的大幅特价，包括建业联盟新城三期开盘的不理想，均显示大面积豪宅的不乐观。这与商丘消费水平以及农业城市相吻合的特征。 市场住宅开发中，亦有佼佼者，如帝景北苑、南苑项目。北苑已售完，南苑也已销售大部分。其开速开发的理念让市场流传，“每到年末，其必打九折”。 商业类型物业销售中，重磅竞争对手多（如帝和广场，南2010-03地王项目等）本项目未来招商竞争极为激烈。困难度高。;肆 项目SWOT分析;S优势（STRENGTH）; 综上所述，我们应充分发挥优势，避免劣势，抓住机会，转化威胁。2011年的市场沉迷将延续至2012年，由于地块尚未拆迁，可相对放缓资金投入，控制进度，同时加强政府沟通，等待时机。 商业开发以沿街店面为主，形成街区，再而主力店、次主力店等业态。;伍 战略定位分析;;城市中的居住，办公，商务，出行，购物，文化娱乐，社交，游憩，教育等各类功能复合相互作用，互为价值链的高度集约的街区建筑群体。;支撑点依托：本项目拥有中州大道主干道，长江路(商虞连线)，多条支路干道， 商丘客户购买商铺习性——偏好沿街商铺 容易销售形成现金流 分快运作，减少一次性投入风险（指大商业建造需要大量资金投入）;陆 定位可行性评估分析;一、项目对城市的影响（前文已述） 二、项目实现的可行性 1、根据市场容量测算基础值初步核定，各物业量体数据。并分块开发，主力成功突破后，最终形成整体销售的思路是可以实现。 2、改变“万达模式”中一二代方式，即以现金流滚资产形式的开发理念。多数商业以街区形式出现，可形成销售或形成难度较低的招商。避免“大商业招商困局”的思路更具灵活性。 3、特色街区模式，其他项目因用地难以模仿，杜绝“综合体”同质化。竞争的壁垒可以形成。 4、对开发商资金投入和运营难