合富辉煌扬州345地块项目发展研究.pptVIP

市场定位评判 针对目前的宏观环境和区域竞争状况，我们需要从 “政策空间”、“区域价值”、“产品竞争”及“资源整合”四个大的因素点出发，综合平衡，整合利用，寻找出具有很强核心市场竞争力的发展方向。 政策空间 区域价值 产品竞争 资源整合 1、金融紧缩，市场购买能力受到影响 2、地产政策调控，价格控制，中高端产品发展受限 3、受政策影响，整体市场观望情绪浓烈 4、城市规划控制，产品创造空间有限 1、区域环境有限，外部配套不足 2、外部直接景观资源匮乏 3、区域内产业支撑有限 1、区域内产品同质化现象严重 1、地块临近瘦西湖风景区，如何实现资源分享！ 2、城市文化氛围浓厚，如何实现主题创新！ 3、地块以南城市化水平较高，如何实现环境融入！ 市场定位突破 通过对市场核心问题的思考，全面整合资源价值，以实现项目最终的差异化市场定位。 政策空间突破 区域价值突破 产品竞争突破 资源整合突破 寻求产品价值支撑，规避宏观调控目标 满足刚性为本，以居住品质完胜 结合区域现状，完善内部配套规划，保障自我供给。 引入产品经营理念，提供居住保障 深入产品细节，提升使用价值。 实现主题开发模式，实现居住与文化的全面融合发展 把握城市历史脉络，结合景区环境资源及文化资源价值，发展高品质人文居住社区。 定位理念 极致园林，极致人文，极致生活 １、区域理解 ２、发展机会分析 区域理解 邗　　江　　北　　路 345地块 平　山　堂　西　路 瘦西湖景区 1、地块位置 本地块位于城西邗江北路与平山堂西路的交汇处，南至平山堂西路，东至邗江北路。 2、地块现状 目前地块地势基本平坦、内部待拆迁、上方有高压线路穿过。 3、区位特征 ■项目位于扬州西北处，为城乡结合部。 ■项目地块东近瘦西湖风景区。 ■地块周边尚未开发，环境较差，配套匮乏。城乡分割界限明显。 ■项目距离市中心直线距离约５KM，距离汽车西站约４.5KM，距离瘦西湖景区１.5KM。 市中心 文昌阁 汽车西站 1.5KM 5KM 4.5KM 地块现状 地块临靠邗江北路，处在高压走廊下。 由东向西看地块，地块呈现西高东低。 地块南侧的临时建筑物。 由南向北看地块，地块内部有大棚和农民自建房屋。 地块内部基本平坦，略有高差。 本项目地块素质较好，无较大高差，土质均匀，开发条件良好；地表有少量的附着物，需要拆迁，并且有一条高压线路经过，需要做高压入地处理，以免影响居住安全和品质。 * 扬州345地块项目发展研究 １、扬州概述 ２、扬州房地产市场现状概述 ３、区域房地产市场发展分析 扬州概述 区位特征——江苏中部，南临长江，西接南京，紧靠南京都市经济圈 扬州是江苏省省辖市，地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，是连接“苏南”和“苏北”的首要城市。 现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。 南京都市圈 扬州城市规划 在《扬州市城市总体规划》中市政府对扬州市域、城市规划区、中心城发展控制区进行了细致规划： 市 域 指扬州市行政辖区范围，包括扬州市区、仪征市、江都市、高邮市和宝应县，面积为6638平方公里；结合沿江开发战略，重点对扬州都市区进行了规划，包括扬州市区以及江都市和仪征市行政辖区，总面积为3215平方公里。 城市规划区 包括扬州市区行政辖区全部地域（广陵区、维扬区、邗江区）及仪征市新集、刘集、朴席三镇行政区域，面积共1134平方公里。 扬州历史 扬州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，扬州数度繁华。 扬州曾是我国东南地区政治、经济、文化的重要都会，世界对外贸易和经济交往的四大口岸之一，国内最大的盐运、漕运的集散中心，清朝康熙年间就是世界人口超过50万的10大城市之一。 扬州人文荟萃，历史上名人雅士咏叹扬州的诗作有数万首之多。以清朝“扬州八怪”为代表的扬州画派和扬州学派在中国文化领域独树一帜，扬州戏曲、评话、玉雕、漆器，以及扬派盆景、淮扬菜系等，都独具特色、源远流长。 1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、唐城遗址、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线，“烟花三月下扬州”正是反应扬州独特魅力的真实写照。 扬州人口 2003～2006年扬州人口增长情况 目前扬州市总人口呈缓慢增长势头，总体规模保持稳定。2006年末，扬州市户籍总人口为458.64万人，比上年末增加23287人，增长率为0.51 %。自然增长率为1.37‰。其中，15－64