思源2010年南京招商地产马群地块住宅项目策略报告.pptVIP

;1、市场容量与项目定位的矛盾;目录;项目数据;地域价值;土地属性研判;土地属性研判;土地属性研判;周边环境解析;周边环境解析;产品解读;产品解读;招商品牌解读;招商品牌解读;我们已具备成为高端楼盘的先天禀赋;目录; GDP增速放缓，经济指标稳步上行;全市消费品市场走势总体向上; 2009年 南京市国民经济整体运行继续保持快速发展态势 工业快速发展 固定资产投资总额快速增长 消费品市场繁荣活跃 财政金融运行良好，财政收入快速增长，财政支出执行有力 进出口总额保持快速增长 居民收入快速增长，生活水平不断提高;重要房产政策;思源观点;城东板块供销及价格走势： 新房紧缺，制约成交量 2009城东住宅供应量基本去上年持平，成交量增长幅度较大：2008年城东住宅供应1008套，成交933套，2009年城东住宅供应1045套，成交2094套。 2009年城东住宅价格大幅上涨，目前成交均价已从年初9045元/平方上涨至16774元/平方。;城东版块分面积段供销对比;土地市场分析;在售竞品分布格局;竞品情况;竞品情况;竞品比较;竞品比较;未来竞品分部格局;未来竞品供应情况;国内豪宅卖点表现;地段卖点;景观卖点;产品卖点;服务卖点;;一般物业;一般物业;酒店式公寓及loft市场分析;;酒店式公寓的不利因素;酒店公寓不利因素解决方法;LOFT不利因素解决方法;SWOT分析;目录;客群阶层取向;客群行为特征;客群需求解析;客群需求情结;本案客群细分;客群细分;客群细分;客群定位分解;客群定位分解;目录;市场定位依据;本案市场定位;产品面;地段篇;形象定位;更尊贵的居住体验;目录;立面－造型多变－建筑本身演绎成艺术风景； 户型－功能舒适－完善泛别墅“家”的尊贵生活感； 环境－天地共享－还原绿色生态主义的立体生活状态；; 由于项目地形狭长、面窄，小区品质的展示性可以通过可能形成的中心景观轴得到延展； 强化建筑里的公园的概念，建立不同层次的立体绿化体系。 宽阔气派的小区主入口大门让小区内环境对外具有充分的展示性；;唤起客户对于美好事物的占有欲唤起客户的购买冲动； 立面的装饰效果对于目标客户能达到视觉冲击；;立面风格建议——新古典主义+Art deco; 建筑材质：外墙以涂料为主，用色彩分段、分片，避免过多的花式线角；底层或勒角用少量面砖或粗石材装点。通过局部建筑转角、钟楼及坡顶挑檐特殊处理，达到细部的装饰变化多样，明快丰富的空间层次感。;立体效果示意;奇数层和偶数层的大露台错开，实现6米挑高，体现空间感;打掉凸窗前,是这个样子的;嵌入式大衣橱;入户花园，使得户与户之间的影响，被减少到了最小程度，增加了私密性;窗……光与影的游戏，建筑的表情;在具有较好景观视野的空间中，可以利用低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流； 小高层建筑，俯瞰远景更有升腾之感，低窗则最大限度延展了自然的垂直视野；;园林景观;项目景观选用新古典主义风格，运用易显露出景观的风格特征，并和建筑的风格相融洽。 根据规划设定将项目的景区分段处理， 以“水轴”和“绿轴”为两条主线，把整个小区分成若干区块，并通过环路串接，使之既相互独立，又相互协调。 宅间则以软植绿化为主，以小径、小品分割，通过草坪、土丘、植物品种和硬质装饰物形成各景区的主题，各宅间区域则打造交错对景呼应主题。;中心景观主轴： 利用点线成面的手法，串连主景轴，达到步步为景效果;减少硬质景观的孤立，投入动态景点和生态环境的融合，创造自然、生态、反朴归真的健康空间 精致的中世纪欧式园林，给人以步步有景、处处生情的心里暗示，适当融合欧洲古典风格的元素兼顾时尚的韵致。 ;;运用大面积的坡地草坪和低成本、高观赏性、成长周期快的树木相互糅合，让环境显得具有层次感、静谧。 人工造坡，人工造水的手法，巧妙组织空间结构，使之既合理使用，又突显出地形地势所带来的特征性，使建筑——空间——环境三者组成一个有机的串状体系，营造安全、安静、安逸的理想生活。 ;利用旱溪，可避免水污染以及节约成本，使得环境更具特色;公共空间;公共部分精装修;楼梯间; 奢华的休闲空间、独具格调的氛围、强烈的圈层归属感，使其成为高端人士追捧的一种全新生活方式与生活态度。; 家私、灯饰、小饰品，三个方面都需要非常洋气，这样整个空间就会具有感染力，即使普通洗手间打造也要从生理、心理让人倍受尊贵、舒适; 休闲酒吧，后台到大厅都应保持一种格调，从服务到体验都耐人寻味，大厅的开放与私密的揉和满足了不同人群的需求。; 室外游泳池、公共走廊，运用具有品味的色调、图案、植栽，展现项目风格，将大气、尊贵、典雅的气势传达给每位客户;设备建议;EIB欧洲总线子系统： 智