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房地产工程建设中整体质量控制探析 　　摘要：在房地产项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本，大力减少返工成本。本文从房地产项目开发的前期阶段、设计阶段、施工阶段及监理方面进行了论述。 　　关键词：房地产；项目管理；质量控制；预防 　　中图分类号：TU-02 　　文献标识码：A 　　文章编号：1009-8631（2012）05-0032-01 　　质量管理的原则是全面质量管理。即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。全面质量管理既是原则，也是可行的操作程序，即PDCA循环（计划、执行、检查、处理），具体的控制方法则有ABC分析法（也称主次因素图、排列图方法）、因果分析法、控制图法、直方图法等，这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正。 　　1 房地产项目开发前期的质量问题 　　在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。 　　2 前期阶段的质量控制 　　房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手： 　　2.1建立开发项目质量管理责任制 　　项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况，对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告，编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。 　　2.2制定开发项???的质量计划 　　充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准，熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。 　　2.3建立开发项目前期成果的质量评审制度 　　建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。 　　3 设计阶段的质量控制 　　3.1在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。 　　3.2初步设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是项目初步设计的设计依据。施工图设计是在开发项目的初步设计通过审查的基础上进行，因此初步设计是施工图设计的依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。开发项目的设计阶段质量控制方法是： 　　（1）正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。 　　（2）建立设计主管人员质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划；并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。 　　（3）明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制：要求设计单位保证项目