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房地产项目选址分析 　　随着我国经济建设的高速发展，房地产投资和开发进人了一个全新的发展时期。由于房地产具有一般商品所不具备的特点，如位置的固定性、不可移动性和区位性等，一个房地产项目开发的成功与否，项目的择址至关重要，它是房地产开发不可或缺的一个关键环节，是地产策划中必须考虑的一个重要内容，项目选址的好坏关系到房地产开发投资的成败，必须用科学可行的方法来决策。 　　一、房地产项目选址的影响因素 　　由于房地产项目的固定性和永久性，其地段位置是影响其投资成败的最重要因素之一。房地产的地段位置是指其所在的具体空间区位及周围环境(即相邻地区的自然环境、生态环境和社会经济环境状况。按其范围大小可分为宏观、中观和微观区位因素。 　　宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境。 　　中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等。 　　微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。 　　这些不同层面上的因素直接影响房地产项目以后的生产和使用,会影响房地产的生产成本和销售价格。不同用途的房地产考虑的细部因素不一样，在房地产项目选址时,要根据具体的房地产项目性质、所在城市的经济与自然环境条件、具体开发时间来选择因素进行调查,其中的因素选择宜细不宜粗。在具体进行项目分析时，根据项目的实际情况，不同的因素采取不同的比重，得到最科学可靠的结果。 　　二、房地产开发地段的选择方法 　　1、土地的选择与评价 　　（1）土地的市场研究： 　　土地市场研究主要是城市特定区域的土地供应量和需求量的判断，对城市特定的区域土地供应量和需求量的研究是为了判断一块土地的价值。第一要掌握已经出让、转让土地的数量。第二要做出未来土地走势的预测。 　　（2）土地的选择： 　　土地选择是通过市场调查，明确该市场某种产品的需求量特别大，由这种产品反过来确定一个最适合做这种产品的土地。这块地应该具备什么样的条件，对各个方面有什么样的要求，这样就有一个非常有针对性的指导。然后再找符合条件???土地。 　　（3）土地评价： 　　1）基本的地域性指标：宏观区位非常重要，当你在一个地区或者一个城市做很多项目时，比如有办公楼项目，有商场项目，有住宅项目，区位的相互配合是相当重要的。2）基本的物理性指标：基本的物理性指标包括土地规模、形态、地貌等指标。城市规划部门的规划要求是非常关键的，尤其是一些硬性的指标，容积率、总面积、限高、出入口等，对这些指标要做很好的分析。3）基本的经济性指标：经济性指标中最重要的是综合地价，不仅是土地出让的费用，还应包括拆迁等其他费用。同时要考察土地获取方式及条件以及土地的性价比。 　　2、区位的动态判断与深层分析 　　（1）区位的升值潜力： 　　区位选择要对地块的升值潜力进行分析。城市基础设施的改善，城市人口的增加进而对土地面积需求的增加，地方政府的税收政策以及其他许多因素都会影响土地的价格水平。在微观层次上，具体考察城市内某一特定区位的土地价值增值因素可能包括土地使用者对土地进行资金和劳动的投入，地方政府的投人，城市规划的作用等 　　（2）区位的超前意识： 　　要用超前的意识去选择地块，首先好地段、好区位的概念指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳的地段。 　　（3）区位的可改造性： 　　地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势。 　　三、不同类型项目不同的选址要求 　　1、普通住宅建筑的选址要求： 　　大户型住宅选址没有明显的区域倾向，在市中心或城市郊区都有大户型产品。但由于大户型多提供给高端客户，价格也比较高，因此这些项目一般处于不可复制性的地段或具备稀缺景观资源的地段。而中小户型的目标客户是以年轻的创业者为主的，他们一般选择离市内上班比较方便的地段购房，或者是交通便捷的地铁轻轨沿线。因此中小户型选址需具备几个条件：一是项目最好位于市区或城市边缘(为老年人开发的中小户型项目可在郊区)；二是要拥有完善的配套设施；三是需要交通便利；四是地处成熟社区，生活便利。 　　2、别墅的选址要求： 　　1）环境资源的稀缺性。得天独厚的自然环境，具稀缺性的景观资源，是最基本的条件。2）交通的便利性。别墅的买家都是有车一族，因此直通市内或机场的一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅的强力卖点，而且车程宜在30分钟之内。3）人文资源的优良性。人文资源指居住的人文氛围，除去旅游度假区以外，具备乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这样才能最终形成别墅社区生活的居住文化。 　　3、不同开发规模的企业的不同选址要求：1）大