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浅谈成本控制在地产开发中重要性 　　房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，还渗透到了每一个老百姓的生活中。房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，要想很好的控制开发成本，我认为首先应该了解开发成本的构成要素，结合其构成要素进行控制。 　　1 房地产开发中的成本构成 　　房地产开发企业的成本构成与其他行业不同。包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等。 　　1.1 土地费用 　　随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%左右，有些地区已达到总成本的40%-50%，因此，可以这样认为，土地的价格决定了房价。 　　1.2 前期工程费 　　前期工程费主要???开发项目的前期规划，设计费，可行性研究费，水文、地质勘察费，测绘费以及“七通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过5%。 　　1.3 基础设施建设费 　　基础设施建设费指为开发产品发生的费用，包括开发项目的道路、供水、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环境、环卫设施等费用。该项费用约占成本的10%。 　　1.4 建筑安装工程费 　　建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。约占整个成本的30%左右。 　　1.5 公建配套设施费 　　公建配套设施费指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非经营性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，居委会，派出所等）和各种经营性的配套设施（如商店，银行，超市等）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如变电室，车库等室外工程。 　　1.6 销售费用 　　销售费用包括产品在销售过程中所发生的广告宣传费，展览费，代销手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。它在成本构成中的比例越来越大，现在的开发商普遍请用专业的营销公司来销售楼盘，势必费用会加大。 　　1.7 管理费用 　　管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，社会保险费，业务招待费，审计费等。在整个成本构成所占比例很小。 　　1.8 财务费用 　　房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。它的大小与所开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 　　1.9 税费 　　税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。 　　我们从房地产开发成本的构成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，以及外部环境的重大影响。因此，房地产开发的成本控制要在项目开发的全过程中体现，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。 　　2 如何有效地控制房地产开发中的成本 　　2.1 通过政府部门来控制开发成本 　　2.1.1 强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 　　（1）规范经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度，在全国范围内建立统一、开放、竞争有序的土地交易市场。（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。适量的供应维持土地动态平衡，控制土地价格平稳有序上涨，避免炒地之风盛行，地价狂涨。（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。 　　2.1.2 加大房地产开发和消费环节中不合理收费清理力度 　　对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。 　　2.1.3 完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用 　　对应由政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。 　　2.1.4 适当降低税收负担 　　政府对房地产行业的税收可适当降低，如降低企业营业税和所得税税率、改变征收方式、减免部分小税种（如契税）等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，可促进居民住房消费。 　　2.2