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论我国中小房企谋生之路 　　【摘要】我国对房地产业的宏观调控自2010年限购限贷以来一直未曾松动，截止2012年上半年，全国房地产开工面积以及销售面积均同比下滑十个百分点左右，面对严厉的宏观调控政策和房企利润的下滑，我国中小房企应着力于内部自身改造，抓好人员管理与成本控制，审时度势，积极寻找市场的发展契机，逐步占领市场，才能在夹缝中立于不败之地。 　　【关键词】中小房地产企业；成本管理；预算管理；企业联盟 　　一、引言 　　2003年国资厅对我国房地产企业制订了分类标准，将从业人数在200人以下，销售额低于15000万元，企业资质低于二级企业(含二级)的企业定义为中小房地产企业①。中小房企规模小，资金来源单一，资产负债率较高，内部管理缺乏规范，各项控制体系不健全，面临国家严厉的宏观调控，房地产利润空间收窄，中小房地产企业举步维坚。 　　二、制约中小房地产企业发展的内外部因素 　　（一）中小房地产企业内部管理中存在的问题 　　我国中小房地产企业占所有房企中的比例较大，在国家近期严厉的宏观调控政策下，2012年上半年许多中小房企相断退出房市或者宣告破产，其内部管理不完善是重要原因之一。 　　1.中小房企缺乏长远的战略规划 　　2010年以前中国的房价一路走高，房地产行业的利润率高，进入门槛相对较低，许多人看好这块蛋糕纷纷涉入房地产的开发和建设，形成目前正处于成长阶段的中小房地产企业，这些企业大多缺少中长期战略规划，“拍脑袋”行为占主导，从某种意义上讲只能算是一些项目公司，哪里有项目就扑向哪里，这种缺乏方向的企业受到外部环境的影响较大。 　　2.中小房企人人力资源管理机制不健全，人才流失严重 　　房地产行业既是资本密集型行业，也是人才密集型行业，对人才的素质要求较高，需要对市场敏感的研究型人才、技术类人才、金融管理类人才等高素质的人才，而我国中小房企的人力资源管理体制不完善，高层次管理人才、专业技术类人才缺失，企业缺少系统的人力资源管理规划，企业普遍存在人员素质较低的状态。 　　3.中小房企内部管理控制不到位 　　大多数中小房企由于人员??质较差，对企业的内部管理控制不到位，没有建立系统的全面的质量管理、成本管理以及财务预算管理等相应机制，组织机构设置也不尽合理，导致企业运营效率低下，成本较高，现金流不足，财务风险较大，面临危机时的应变能力弱。 　　（二）影响中小房地产企业发展的外部因素 　　1.国家宏观调控限制市场供给与需求 　　自2010年以来国家对房地产市场一直实行紧缩的调控政策，从“国十一条”条颁布开始，国家相继颁布了“新国十条”、“限购令”、“限贷令”等等，并多次提高银行存款准备金率，打击了投资投机性购房需求的同时也使部分刚性需求者持币观望，以期房价实现理性回归，这使我国房地产市场有效需求量迅速降低，另外银行房地产企业信托门槛拿地门槛均不断提高，使房地产企业面临源头上土地成本增大，开发过程中资金缺口加大，致使2011年至2012年上半年全国房地产销售面积与开发面积环比均逐月下降，房地产企业利润积聚下滑。象万科、招商、金地等大型房地产巨头均受重创，中小房企更是处于生死边缘。 　　2.融资渠道单一导致融资困难 　　房地产行业属于资本密集型行业，所需资金量大，开发周期较长，目前大多数中小房企的资金来源除少量自有资金和预收款外，大部分来自银行贷款，由于国家执行紧缩信贷政策，各大银行开始向房地产企业限制放款，尤其是限制向中小房企放款，且2011年银监会对信托投资公司的信托业务出台了新规定以来，信托投资公司也不再向不具备条件的中小房企办理信托业务，中小房企面临前所未有的融资困境，直接影响中小企业的生存问题。据报道，2011年在南京六合区有一个名为宇扬·雨花石文化园的楼盘尚未封顶，由于资金链断裂开发商突然“失踪”。 　　3.中小房企市场份额持续萎缩 　　在严厉的调控政策下，全国性的大型房地产企业积极采取措施应对，降价销售现房，以减少利润来补充在建项目资金需求，强强联手积极到全国各地竞标拿地，开发住宅地产外还积极进军商业地产、旅游地产、养老地产等复合型地产。而我国中小房企的经营情况与日俱下，由于规模小资金少，面临已建成的“库存房”滞销，在建的项目受资金缺口影响难以继续，新项目在竞标时输给资金雄厚规模宠大的大型房企，中小房地产企业的后路极为艰险。中房信的数据显示：上半年全国十大房企市场份额达到16.17%，同比增加了2.66个百分点；而前二十大房企市场份额为21.46%，同比增加了3.46个百分点，行业集中度上逐渐增强。② 　　三、中小房地产企业的谋生之路 　　（一）中小房企首先应搞内部管理基础 　　企业做得好靠的是管理基础好，对目前我国中小房企来讲需要尽快调整好自身的状态，从企业实际出发抓好企业内部管理基础，需要有超强领导能力和市场洞