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香港房地产“病情”基本得到控制 资本回流稳定人心　香港房价从2003年到去年9月达到顶点，暴涨370%，创下全世界房价上涨率最高值。　美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告显示，香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市，楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍，这是该项调查12年来录得的最高纪录。报告指出，香港2015年的楼价中位数为556.1万港元，而家庭收入中位数为29.3万港元，前者是后者的19倍，较2014年的17倍有所增加。换一句话说，将一个家庭每年的全部收入都用来买房子，也需要19年才能完成购房。　香港是一个寸土寸钻的地方。一方面，香港地价之昂贵也是闻名全球，另一方面，香港的房地产市场也是“臭名远扬”，其中最为人熟知的就是香港房地产市场的崩盘所引发的19世纪90年代末期的亚洲金融危机，但最近香港的房地产市场近期有些消化不良，犯了“胃病”，大有一泻千里之态势，具体情况几何，下文一一道来。　据相关消息显示，香港2月份住宅销售数量同比下滑70%，创出25年来最低水平，房价下跌与经济不确定性使购房者陷入观望。据政府统计数据，2月份住宅买卖合约数目为1807宗，低于上年同期的6027宗。受按揭利率较低、新增供给偏紧与内地人士赴港置业影响。　香港房价较去年9月的最高点已跌去近10%，创2013年7月以来新低。根据香港地政公署公布的住宅价格指数，去年9月达到306.1的最高点后，今年1月下跌至278.7。　据香港楼市数据显示，去年9月香港房价已下跌10%，供应增加、利率进入上升周期、本地经济增长放慢及中国经济减速等因素是造成香港房地产市场变得艰难的原因。　春节后，新界一处住宅用地以不足2万港币的楼板价成交，更是将香港市场推向舆论的风口浪尖。上月底香港官方发布的数据也显示，1月香港私人住宅楼价环比下跌2.2%，至十三个月新低。　香港楼价下跌之时，香港股市和汇市也同时受挫。2016年以来，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港元对美元汇率也在转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。　虽然香港楼市交易量接连下滑，但演化成“灾难”的可能性还是不大，且地产股却以“绝地反击”的方式似乎在传递着香港楼市并无大碍的信息。香港楼市自 2008 年以来连续上涨的势头于2015年10月停滞。与楼市的接连下滑不同的是，香港地产股却上演了一番“绝地反击”行情。截至1月21日，恒生地产指数较去年6月的高点跌幅达到34%。然而，两个月时间内，恒生地产指数迄今已急速飙升18%，跑赢恒生指数7个百分点。　而从股市与楼市的关联来看，地产股似乎是楼市走向一个很好的先行指标。据彭博数据，自1994年来，在70%的情况下地产股表现都准确预示着楼市的拐点。最近的一次是在2011年，地产股拐点出现三个月之后，香港楼市价格开始攀升。　有分析人士称，虽然市场也不可能如此完美，但许多乐观人士认为香港本轮房地产市场不景气只是市场的一个短暂的修正，并不是长期下行态势。　彭博援引法国巴黎银行(BNP Paribas SA)驻香港的分析师Wee Liat Lee的话称，香港楼市价格复苏的可能性是较高的，同时，他认为香港楼市可能在今年年底触底，2019年将上涨10%左右。此外，他认为股价能够成为领先指标的原因是，基金经理在对实体市场状况进行详细调研后，认为市场将会转向。　恒生地产指数上周四(3月17日)收盘创三个月新高，昨日收盘后，地产指数距离较近期低点上涨20%，离进入技术牛市也仅差2个百分点。　交易量增加　分析师指出，香港房地产市场不会崩溃的原因如下。　第一，房地产市场的销售量开始增加，因房价下跌，购房者需求增加。房价2月中旬一度跌至14年以来的最低位。房价走低刺激购房者购买需求。截至3月13日当周，二手房市场交易量增加近5倍，至9个月高位。　第二，资本市场开始解冻，因市场对资本逃离香港的忧虑下降。今年初受全球金融市场动荡影响，香港市场资金流出迹象明显，去年下半年以来一直保持强势的港元汇率迅速走低，1月中旬曾在两个交易日内下挫逾百基点，并于1月19日触及7.82的低位。但2月以来，港元汇价止跌回稳，目前重回7.75的强方兑换保证水平，且于本周一(3月21日)升至两个月以来的最高位，同时，香港银行间借贷成本自五年高位下降，因投资者预测美联储即将加息，同时，市场对中国经济硬着陆的忧虑也逐步消退。　股市向好　有迹象显示，港股市场近期持续吸引资金流入，港股通连续97个交易日实现净流入。自2月11日触及18278.8点的近四年低位以来，香港恒生指数持续反弹，迄今累计上涨13%，目前升至近两个月来的高位，截至上周，恒生指数已经连续五周实现上涨。分析人士认为，市场风险偏好阶段性上扬，港股有望延续估值修复行情。　统计显示，2月中旬反弹