2010年9月22日贺州汇豪国际城近阶段销售方案.pptVIP

汇豪国际城近阶段销售方案 * 2010年9月22日 / 南宁骏汇 思维导图 Chapter 1 Chapter 2 市场环境分析及客户分析 Chapter 3 全盘营销策略调整 湖广招商营销策略总纲 存量分析及2010年度推售解析 思维导图 Chapter 1 Chapter 2 市场环境分析及客户分析 Chapter 3 全盘营销策略调整 存量分析及2010年度推售解析 存量分析：汇豪整体约有38万平米可售物业贺州市区商品房开发量中存量位居前列 ，未来两年仍以住宅为主要推售标的。产品线较为单一。 　 所有物业 16# 综合楼 14#/15# 10-13# 1、7、8、9#部分物业 备注 108900 14000 21000 2800 20650 35700 14750 销售总额（万元） 2864 3400 3500 3500 2950 2380 2950 预测单价（元/㎡） 380300 42300 60000 8000 70000 150000 50000 面积（㎡） 4676 1510 928 198 760 1000 280 套数 总计 车位 酒店 公寓 四期 三期 存量统计 20万㎡三期、四期物业均为145-160平以上的三房及四房，占所有待售面积的53%。 20万㎡三期、四期物业均为145-160平以上的三房及四房，占所有待售销售额的46%。 产品单一： 三期、四期均为三房、四房，面积偏大，总价偏高，与市场客户需求不匹配。 小户型定位不清晰： 一房（办公及酒店）定位不明确，短期内体现出的商业价值不高。 存量 分析 2 2380 140套，21000㎡ 95套，14250㎡ 5-8月 定向房 2950 45套，6128㎡ 24套，2787㎡ 3-5月及9月 准现房 销售均价 最高销售速度 平均销售速度 时间 物业 2010年3-9月销售速度统计 项目自3月底开始销售，到新政出台之前销售势头较好，自4月中下旬房地产新政出台后，销售量降至原月销售量的1/4，至8、9月政策明确以后，月度销售量则降至最低谷。 定向房以低于准现房销售价500元/㎡，月度销售平均速度为准现房销售平均速度的3倍，最大相差为20倍。 存量推售周期预测：如按预售房价格及模式销售，项目主要物业销售完毕需要3-6年时间。 　 36 72 　 总计 正常预售房销售 27 54 未开发1000套，150000㎡ 正常预售房销售 9 18 准现房280套，50000㎡ 备注 最快销售速度（月） 平均销售速度（月） 推售物业 推售周期预测 存量推售周期预测 ：如按定向开发模式及价格销售，项目主要物业需要1.5年至2.5年时间。 　 17 29 　 总计 君天下组团定向开发模式 8 11 未开发1000套，150000㎡ 正常预售房销售 9 18 准现房280套，50000㎡ 备注 最快销售速度（月） 平均销售速度（月） 推售物业 推售周期预测 年度销售解析 未来12个月的销售计划考虑以工程进度为基础，各类物业的收益，拟定各部分物业的适当推售时机。 考虑如下几点： 三期准现房是目前最大的资金支出部分，也是可回现最快的物业，突破三期销售僵局势在必行，最紧迫的销售任务拟定在未来六个月内完成三期存量至少85%的销售量。（紧迫指数★ ★ ★ ★ ★ ） 君天下组团工程即将启动，也是下一个资金需求量最大的支出部分，考虑前期已销售定向开发房300余套对后期预售房潜在威胁，后期预售存量不宜过大，在可行的情况下建议仍以定向开发模式再推售300-500套，保留部分优质物业以获取利润。（紧迫指数★ ★ ★ ★ ） 小户型如作为居住或办公定位在未来至少两年内市场接受度将非常低（7号楼销售不利已证实此观点），金外滩必须进行商业运作才能获取可观利润，结合城市支柱的旅游产业，将项目定位为酒店公寓是风险较低的做法，金外滩需要引入酒店管理运营，前期做好准备工作后期才能获利。考虑同时启动君天下与金外滩会造成资金链紧张，金外滩工程及销售可放在2011年下半年考虑。（紧迫指数★ ★ ★ ★ ） 年度销售解析 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 推售目标 销售策略 推广主题 8#1单元、 9#楼2、3单元 综合楼 团购、分期付款、特价、一口价等 7#一房 8#2单元 9#1单元 低首付 享受如家假日 节庆促销 君天下组团（500套） 5#地下停车位 以价格优势取胜，以分期付款方式进行 超低首付购车位，分期还款“占位”计划 金外滩部分物业 高性价比豪宅典范 产权式酒店公寓，