中广信2010年10月承德锦绣城二期整体营销报告2.pptVIP

中广信 锦绣城项目策划组 2010.10 锦绣城二期整体营销报告 * 二 项目的市场环境 下半年世界经济将进一步回暖，明年有望初步复苏 保增长政策成效显著，年内“保八”几无压力 四季度CPI可能恢复正增长，通胀预期加大 经济回升趋势确定，但基础还不稳固 宏观环境结论 项目的市场环境 区域环境 双滦板块：中档板块 价格：2200-3000元/平 市区板块：高档板块 价格：4000元/平以上 开发区板块：中高档板块 价格：3500-4000元/平 市区板块 高新技术产业开发区板块 双滦板块 三大板块呈三足鼎立之势 项目的市场环境 悦城华府 宝鼎花园 鑫顺家园双子座 华育 御水花园 君盛佳园 本案 承钢、钒钛、滦电等企业 板块范围——双滦区位于承德市西郊，距市区11.5千米。 双滦区辖4个镇：双塔山镇、滦河镇、大庙镇、偏桥子镇，陈栅子乡。 区域环境 双滦板块 项目的市场环境 银都海棠花园 欧尚风景 天山 · 水榭花都 区域环境 市区板块 名苑山庄 洋房均价7600元/平米 高层均价5800元/平米 均价4200-4300元/平米 均价4400-4500元/平米 均价4800-5000元/平米 项目的市场环境 德生 美地湾景 世纪城二期 新世家 凤凰御景 阳光四季城 板块范围——开发区位于承德市中心以南5公里，分为东西两区，距承德市汽车站仅4公里，京承、锦承、承隆、京通等铁路在承德站交汇通过。 区域环境 开发区板块 荣信丽景湾 文轩茗园 团购预计均价2800元/平米 2900起，均3700元/平米 均3300元/平米 均3800元/平米 项目的市场环境 市区位置、配套优越，但房价基本在4000元以上，很多客户难以承受 双滦区相比市区、开发区位置上存在劣势，但房价基本在2200—3000，相比市区低于50％、开发区低于30％左右，这样的低价格对市区客户有较大的吸引力 开发区是承德重点发展区域，具有发展潜力，房价在3500—4000元左右 项目的市场环境 承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，城区较为狭长，造成目前承德市区内开发地块较为稀缺； 承德作为一座享誉中外的旅游城市，消费水平普遍较高；受一级土地市场供应量的限制，房地产开发供应量相对不足等因素的影响，市场整体偏好； 受土地成本及政府规划影响，目前承德市开发楼盘物业形态均为小高层及高层建筑，只有个别花园洋房及别墅项目; 市区内房价基本在4000元以上，开发区房价在3500—4000元左右，本项目所在双滦区房价基本在2200—3000左右，通过价格优势能够吸引部分客户。 区域环境总结 项目的市场环境 竞品市场分析 悦城华府 项目概要 双滦区滦河大街与滦河西大街交叉口东，总建筑面积为12万平米，总户数为1100 产品类型 5栋22 － 26层高层建筑（ 1 － 3层为底商） 户型特点 65 － 145 ㎡ 价格范围 2650－3100元∕ ㎡ 销售情况 共5栋楼，2、3、4＃在售，目前已售三分之二 客户特点 以地缘性客户为绝对主力 项目特色 项目主要针对周边企业员工需求客户，但据销售员说，锦绣城的开盘，让其失去很多客户 项目的市场环境 竞品市场分析 宝鼎花园 项目概要 承德市双滦区滦河大街与滦河西大街交叉口 产品类型 高层、多层 户型特点 90 － 140 ㎡ 价格范围 2683起，均价为2900-3000元/平米 销售情况 约1.5万平米未售 客户特点 以地缘性客户为绝对主力，部分双滦区公安局团购 项目特色 项目主要针对周边企业员工需求客户，多层高层产品相结合 项目的市场环境 华育 御水花园 竞品市场分析 项目概要 承德市双滦区双塔山镇应营子村 产品类型 34栋多层，23栋高层 户型特点 90 － 140 ㎡ 价格范围 2580起，均价为2850元/平米，复式3160元/平米 销售情况 总建面40万平米 约25万平米未售 客户特点 以地缘性客户为绝对主力 项目特色 项目超过半数为回迁、少量承钢团购 项目的市场环境 项目位置：双滦区双塔山镇原第三中学 价 格：2600－2830元∕ ㎡ 户型区间: 65 － 115 ㎡ (目前仅99 ㎡两居有少量剩余) 楼层状况：3幢6层板楼 建筑面积：1.3万平米（住宅1.07万平米） 开盘时间：2009年2月 入住时间：2009年10月底 君盛佳园 鑫顺家园双子座 项目位置：承德市双滦区三岔口 价 格：2540元∕ ㎡起，均价3100元/平米 楼层状况：2栋17层建筑，两梯四户 主力户型：150 ㎡三室两厅 建筑面积：约18万㎡ 消 化 率：20％ 竞品市场分析 项目的市场环境 09年在建项目总建筑面积1416686平米 09年在建项目共10196套住宅