弘策济南保利中心项目前期策划报告中期汇报稿4.pptVIP

综合比较三种方案优劣势， 建议采用商业规划方案三：B1（集中商业）+B2（街铺）+C（街铺） 以稳为主、安全至上，在保证保利置业品牌形象和项目成功运营的基础上，实现商业价值最大化（商业面积最大），并尽可能提高可销售商业面积，控制资本运作风险。依靠精准的商业定位，实现对街铺、商业街的拉动，利用项目整体设计与规划的超前性、完善的功能配套、足够的营销推广配合解决商业快速销售、招商，最终实现项目利润最大化。 项目 方案一 方案二 方案三 商业总面积 41559.7平米 63232.5平米 65600.7 可销售商业面积 41559.7平米 9050.7平米 17600.7 可销售商业面积占比 100% 14.3% 26.8% 商业体量及规划 备注：C地块在建筑密度可调整情况下，做商业街还是专业市场MALL，待进一步论证。 公寓、写字楼体量及规划 在确定商业规划三方案基础上，按照“安全至上”的原则，同时注重项目的形象，建议本项目除商业外的公建部分以公寓为主，办公物业为辅 ，保证资金安全。 地块 物业 类型 建筑 层数 标准层面积 地上建筑面积 B地块 写字楼 21层 （不含裙楼部分） 1520 平米 31920平米 公寓 23层 （不含裙楼部分） 1520 平米 34960平米 C地块 公寓（东） 12层 （不含回迁商业部分） 1680 平米 20160平米 公寓（西） 18层 （不含商铺部分） 1320 平米 23760平米 B、C地块物业类别及规模 项目物业配比 地块 物业类型 建筑层数 标准层面积 地上建筑面积 总建筑面积 B地块 塔楼A 21层 （不含裙楼部分） 1520平米 31920平米 123430平米 塔楼B 23层 （不含裙楼部分） 1520平米 34960平米 购物中心 地上6层 8000平米 48000平米 商业街 地上3层 2850平米 8550平米 C地块 塔楼（东） 12层 （不含回迁商业部分） 1680平米 20160平米 82935平米 塔楼（西） 18层 （不含商铺部分） 1320平米 23760平米 商业街 地上3层 3005平米 9015平米 回迁商业 地上8层 3750平米 30000平米 保利中心项目B、C地块物业类型及配比 商业面积占总建筑面积的31.8%；可销售物业面积占总面积的76.8%。 商业规划方案三： B1（集中商业/购物中心） +B2（街铺） +C（街铺） 商业总面积：65600.7㎡ 商业体量及规划 缺点： 受建筑覆盖率限制，B2地块和C地块商业街部分体量偏小，不利于凸显宗地的商业价值。 规划方案优缺点： 优点 大型购物中心，提升项目形象和保利置业品牌效应； 提高住宅、写字楼和公寓物业的价值； 增加商业可销售物业的比例，便于回笼资金。 商铺持有与销售比例：课销售面积17600.7，占总商业面积的26.8% 区域 用地面积 建筑密度 单层面积约（㎡） 层数 总面积（㎡） B1 30961 35% 8000 6层 48000 B2 2850 3层 8550 C 19334 35% 6766.9 （回迁单层面积3750） 3层 9050.7 B1地块 B2地块 C地块 品牌商家深度访谈 针对济南高新区项目，弘策.中国主要针对主力卖场、休闲娱乐、餐饮等业态的20家零售商进行深入访谈； 零售商家访谈 主力店： ?高档商业市场的后续发展让位于香港恒隆、新世界等国际集团； ?本地商业集团和外资大卖场致力于社区综合超市的发展，针对中青年的时尚休闲生活广场 出现 休闲娱乐类： ?高档娱乐场所面向商务客群，一般拥有固定的VIP客户； ?中档娱乐场所面向学生、青年情侣、年轻白领家庭等，目前孤立发展，缺少商业运营商进 行业态总体规划，可提升空间较大； 餐饮类： ?市场活跃，消费频次高、金额高 ?目前菜品单一，商家正在积极拓展市场，如引入高档泰餐、商务海鲜自助（188元/人起）、 创意鲁菜等； 市场现状 积极拓展： ?本土大型商业集团，外埠及外资连锁商业集团，如银座集团、佳士客、家乐福等； ? 大型商业集团认可济南的商业环境，看好其发展前景 平稳拓展： ?连锁餐饮业、银行、健身等商务休闲业态，如净雅餐厅、烧鹅仔、英派斯等； ? 商务休闲业态主要客群为商务类客人，其发展与济南高档写字楼物业的繁荣同步； 保守拓展： ?影院、outlets、娱乐城等大众休闲业态及新型商业业态，如新世纪影院、燕莎outlets等； ? 大众休闲业态的发展有赖于济南整体消费习惯的改善，以及白领客群的膨胀；而新型商业 业态目前只在一线城市发展，对于城市规模小，开放程度低的二线城市较为慎重；