思源2011年12月产品策划体系解读.pptVIP

* 附加值提升建议| 精装修 精装修风格：根据客群定位、户型特点及建筑风格确定合适的装修风格。 案例：苏州项目 * 附加值提升建议| 设备设施 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 * 附加值提升建议| 设备设施 根据项目定位及规划意见书要求确定设备设施的选用标准。 标准配置 居住区安防系统 增强外保温结构系统 太阳能光电系统 楼板辐射采暖制冷系统 同层排水系统 …… 常规设备设施 建筑设计方案要考虑风能、太阳能等的使用。（设计方案中应安排太阳能热水装置，多层居住建筑应采用坡屋顶形式） 建设项目应采用绿色照明技术、供暖锅炉系统节能技术、空调系统节能技术、电机系统节能技术、高温空气燃烧技术、热泵技术、太阳能利用技术、雨洪利用技术、节水器具及节水控制技术等节能节水、减排技术，并在设计说明中做出专门说明。 ——摘自黄土岗项目《规划意见书》 * 附加值提升建议| 设备设施 根据项目定位的高低取舍成本较高的高端设备。 待论证配置 地源热泵系统 直饮水系统 …… 高端配置 智能家居系统 置换式新风系统 中央除尘系统 智能遮阳技术 铜管水系统 …… 新技术运用，高端配置 * 附加值提升建议| 社区配套 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 附加值提升建议| 社区配套 中端 中高端 高端 三大件 - 会所：1000㎡ - 商业：3-5%，底商 - 幼儿园：千人指标 - …… 升级三大件 - 高档会所：2500㎡ - 商业：5-8%，独立 - 双语幼儿园：实际需求 扩容三大件 - 私人会馆与精品酒店 - 风情商业街 - 伊顿幼儿园 - 高尔夫球场 - 医疗诊所 根据规划意见书及相关政策规范的要求确定社区的基本配套内容。 根据项目定位及客群定位确定社区配套档次和面积， 及特色业态。 * * 附加值提升建议| 物业服务 精装修标准 精装修价格 精装修风格 常规设备设施 新技术运用 精装修 设备设施 会所 商业 幼儿园 …… 服务等级 服务内容 社区配套 物业服务 * 附加值提升建议| 物业服务 根据项目定位及客群定位的要求确定社区物业服务的档次。 常规服务还是“管家式”服务？ 是引入高端物业公司还是高端物业顾问？ 收费标准？ 小结 地块价值分析 规划设计原则 总体规划建议 户型设计建议 建筑及园林风格建议 附加值提升建议 前提 核心 重要 附加 完成这些工作需要多长的时间？ 工作深度及所需时间 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 较少工作量：大盘、别墅项目。 2-3个工作日。 概念规划图 总规图 楼体鸟瞰图 日照测算图 …… 交通组织图 消防通道图 单元入口图 地下车库图 …… 户型配比表 总规指标表 交通组织 户型配比 总规布局 较多工作量：中高密度、体量适中的项目或是大盘的启动区。 7-10个工作日。 工作深度及所需时间 工作深度及所需时间 城市公寓类项目，需要对一个楼座的标准层进行划分。 1-2张主力户型或特殊户型的户型图。 标准层划分1-2个工作日，户型图2-3个工作日。 * 反馈与修正 综述 前端市场定位、中端产品策划与后端营销推广三个阶段实时反馈、进行修正的动态过程，并非单向前进。 * 前端市场定位 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 给出结论 反馈修正 反馈修正 反馈修正 房地产项目前期报告 产品策划与市场定位的互动 由市场定位的核心结论——产品类型与户型配比，导出产品策划的核心内容——总体规划建议，不断地进行验证。 * 前端市场定位 中端产品策划 反馈修正 产品类型与户型配比 总体规划建议 容积率要不要拆分？能不能拆分？如何拆分？ 楼座能不能排布得下？ 产品策划与营销推广的互动 产品策划与营销推广的反馈修正 * 中端产品策划 后端营销推广 给出结论 反馈修正 总规方案的楼座调整 推盘顺序 总规方案的交通组织调整 销售动线 总规方案的筛选与推荐度 经济测算 产品策划与营销推广的互动 案例： * * 附：工作流程 * 分支机构负责人与研发支持中心总经理轩铭联系，确定工作量与工作时间 填写申请表格 项目支持主申请表，项目基本情况表 提供基础资料，电话会议或现场交流 撰写报告，提交成果 参与投标，现场答疑 项目完成，填写反馈表 项目支持工作总结与确认表3 后期跟进：设计院方案评审…… 工作