2011年荆州洪湖·滨江国际城商业定位及发展报告_下.pptVIP

一楼商家推荐：迈垭 整合了国际国内知名男装品牌并以会员形式销售的折扣店，会员卡全国通用。能以加盟的形式存在。;互补性特色商业推介;沿街商业产品特别介绍： DIY产品之十字绣、陶瓷娃娃。;特别介绍：DIY蛋糕店;;二层平面图;目前洪湖餐饮业部分档次不高，卫生条件达不到要求，当地居民认为首要补充的服务类消费为卫生条件达到要求的餐饮业。;星座咖啡：概念餐饮业。 经营模式：以不同星座、心情、天气配不同口味的咖啡、配不同的盛装容器的经营模式，消费不高，符合情侣、学生、儿童等年轻群体的品味和档次，具有丰富的趣味性和娱乐性。;西式快餐：新兴餐饮 干净、卫生、快捷，消费不高，适合各类人群。 特别说明：西式餐厅的环境更是一个休闲空间。;尊重商业的垂直动线设计原理：;三层平面图;购物;专属性特色商业推介;垂直动线布局;专属性特色商业推介;专属性特色商业推介;布局原理;业态布局符合主力群体消费习惯和能力，形成消费内循环。 动线设计：上下动线布局合理，无死角。;商户选择商铺大部分仍仅倾向于选择首层经营，极少数愿意选择二层，而对于一层带夹层有一定的接受度，但需求度不高。;商家氛围的选择原则：以便于提升商业氛围，在商业投入运作后能迅速形成良性商业产值，达到提升商业价值的目的。 商业面积分割的问题：面积适当，控制总价，可租可售。 商家的经营管理问题：在选择的业态中都具备自主经营和管理的能力，无需重新由专门的商业运营公司整合管理，为后来的物业增加管理负担。;第四部分 商 业 运 作：;;招商调性;高调招商;高调招商的负面影响;低调招商;高调——招商推动销售 低调——销售带动招商;第一步:制定项目相关招商政策;租金政策：设定租金递增形式（6个月免租，3个月减半收租）； 设定免租形式（分区统一租金）； 设定租金收取方式（按季度为周期缴纳） ;第二步:目标意向客户招商签约;第三步:正式开盘销售仪式;广告入市时机： 2012年1月前部分重要地段户外入市，做媒体告知 2012年3月份所有媒体入市，传递项目启动信息;;第一阶段：项目概念阶段（商家、买家蓄客阶段）;第二阶段：项目产品阶段;第三阶段：商业认筹阶段;第四阶段：商业开盘阶段（开盘仪式）;第五阶段：商业开街阶段（开街仪式）;第六阶段：商业运营阶段（物业管理阶段）;商业推广; 招商和销售同步进行，既可判断商业价值，不会造成定价过高或过低的误区，亦可及时调整策略回收资金。 六个阶段分步走，使商业运作井然有序，达到商家、业主、开发商多赢局面。; 本案从城市到市场，从竞争到定位，从招商到销售形成一个较为系统的分析，商业项目有了核心定位才有了灵魂，商业才会产生持久价值。 希望本案能给相关参与者有所帮助。;