上海绿洲康桥·亲水湾2011年推广方案沟通.pptVIP

碧云国际社区 板块成因：形成于1992年，由金桥加工区建设发展带动起来的国际居住社区。 板块特性：占地4平方公里，碧云国际社区首家通过ISO1400国际环境认证，是上海市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域。 国际客群：美国通用汽车公司的总经理、德意志银行的行长、香格里拉酒店的总经理等以及500强中40%的CEO、高层管理者都住在金桥碧云国际社区。现在碧云社区里已经吸引了二十余个国家和地区的近千户境外人士。 有人认为，金桥碧云国际社区是上海乃至中国的富豪居住区的雏形。 联洋国际社区 板块成因：始于2000年，属于在原有建筑拆除殆尽后，完全打造的新城。由陆家嘴带动的国际居住板块。 板块特性：以收藏法国超现实主义艺术大师恺撒的传世之作《大拇指》雕塑而得名大拇指广场；罗丹《思想者》雕塑为主题的广场。将世界级著名雕塑引起社区作为社区标志，在上海是独一无二的创举。同时形成了联洋独特的文化氛围。 国际客群：联洋社区定位于高档住宅社区，且凭借着其独特的文化氛围而吸引了大量外籍人士的入住，因而被称为“浦东古北”。 三林版块 板块成因：始于2005年，上海城开熟地开发模式，按规划，新江湾城主要分为江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄和知识商务中心等六大板块，总面积达9.45平方公里。 板块定位：知识型，生态型的大型花园城区 总结板块：古北：自发形成，政府后期引导联洋、碧云：政府引导，开发商的因势融入金丰：教育优势，别墅社区大盘：新江湾城：熟地开发，城市副心万源城：科技优势，地段卖点新浦江城：规划主导 绿洲康桥之数字法则 如果把亲水湾的所有价值，按照可接触半径画圈…… 交通体系：日常交通 商业体系：便利生活 教育体系：幼儿、小学教育 道路体系：社区漫步 景观体系：200米尺度景观 精装体系 交通体系：出差交通 商业体系：酒店+生活购物 教育体系：国际学校、专业学校 景观体系：散点公园、会所环境 交通体系：远距交通（机场） 商业体系：城市商贸中心 教育体系：国际学校、专业学校 景观体系：会所体验 “日”常规 “周”常规 “月”常规 所以，对于绿洲康桥而言，其卖点不是几大价值体系，而是通过生活半径的衡量，达到三种生活的全覆盖式生活社区。 换句话说，绿洲康桥可以让你的工作、居家、休闲等一系列生活归类并实现，满足一周七天的丰富生活。 客群界定 总价150万起，家庭年收入在20万左右，事业处于上升期，并具备家庭雏形 年龄处于25~35岁间，公司骨干或业务精英 具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，良好的工作背景 面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育 （政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例） 他们，追求高质量的生活， 房子本身是其选择物业的一个维度，跟关注房子外的生活是否得到满足， 他们活跃于城市核心或产业区域，同样居住需要便利和多样化， 智慧，是对这群人的财富基础；而精英则是社会给与他们的价值标签， 这类人称为——智慧精英。 客群界定+项目对位=形象定位语 智慧精英的七天生活 同样，对于本案的百万规模，需要一个产品定位语 浦东南，百万中环地标 绿洲康桥双slogan模式 形象定位：智慧白领的七天生活 产品定位：浦东南，百万中环地标 陆 推广方案 推广阶段划分 起势期 升华期 强销期 持续期 2010.3 2010.5 2010.7 2010.10 2010.12 阶段主题 智慧精英的七天生活 浦东南，百万方中环地标 推售节奏 60+产品，安全户型起势 100+产品，中段户型入市 130+产品，大户型推出 阶段任务 树立全新形象，提升项目档次 产品营销阶段，项目价值传达 陆 推广方案 形象方案 拦截方案 物料方案 案场方案 陆 推广方案 形象方案 户外 陆 推广方案 形象方案 一阶段报广 陆 推广方案 形象方案 二阶段报广 陆 推广方案 形象方案 二阶段报广另一套方案 客群来源再判断 陆 推广方案 拦截方案 客群的交通来源 M11 M13 中环 沪南 M18 高端客群 产品：总价300万（三房客户） A- 中环导入 30% 张江高科园区、金桥高科园区的高级金领等 B-沪南路南向导入 30% 康桥产业园区的私营企业管理层 C-浦东南路转沪南路 20% 陆家嘴的商务金领 D-杨高南路 10% 工作地点不定，三林客户辐射地带 E-其他 10% 中环浦西导入，大浦东合并后南汇客群 A+B+C，完备交通户外，布阵高端客户车行路线，以户外为主力武器。 中端客群 产品：总价200万（2房产品） A- 中环导入 50% 张江高科园区 金桥高科园区的企业高级人才 B-沪南路南向导入 35% 康桥产业园区的公司高级白领 C-沪南路北向导入 10%