中原2011深圳龙华上油松河道改造项目市场研究及策略.pptVIP

第3页，共3页 整体开发节奏把控策略建议 ★ 深圳是推进粤港合作的桥头堡，深港合作应是粤港合作的先锋。加快深港经济一体化，构建城市的综合创新体系，深化制度合作，真正成为珠三角的龙头城市。 ★ 深港合作共建国际金融中心、国际创新中心和国际航运中心，未来的深圳做到有自己的特色，总得来说深圳就是北京的大气+上海的精细+香港的文明 ★ 规划期内，新增建设用地90平方公里。其中，新供应建设用地75平方公里，消化村、存量用地15平方平方公里。 ★ 实施基本生态控制线内的建设用地清退工作。 1.龙华新城核心区 龙华新城——法定图则适用范围：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南坪快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总用地面积10.3平方公里。 土地利用以农业、村民住宅及产业用地为主。以梅龙路一分为二，东侧为旧城地区，西侧为原城市主要储备用地。 1.2 新城规划定位 规划期末居住人口规模约31万人，规划建设用地约13.5平方公里。 本地区的空间形象定位包括：（1）综合交通换乘枢纽（2）综合性服务新城 （3）生态化的城市空间（4）充满活力的城市街道。 龙华新城的规划目标是通过综合交通枢纽设施的带动及综合资源的投入，推进该地区全面的规划和建设。 （1）高速公路及快速系统——规划区对外联系的主要有三条： 从地铁、轨道、铁路等规划线路看，交通组织密集区域在“二拓核心区”和“交通枢纽区”。 轨道交通４号线、５号线、６号线将与国家高速客运网中的京广深客运专线、杭福深客运专线、广深港客运专线相连，成为港深城市群与华南地区乃至整个中国内陆城市相连的重要客运枢纽带。 1.5 问题与策略 未来的龙华东部新城地区将面临着很多需要直接面对的问题： 2.龙华旧城核心区 龙华旧城核心区——位于宝安区龙华街道西北部、大浪街道东南部，即历史上的龙华镇老中心所在地。 整个规划区范围由龙观路、梅龙路、布龙路和东环二路围合而成，总用地面积7.15平方公里。 辖区有景龙、龙园、龙华、龙胜、上塘、三联、油松等居委会，总人口50余万人，以外来人口居多。 2.2 旧城规划定位 规划定位——旧工业区华丽变身，打造商贸服务中心 规划区未来将通过城市更新改造、延续城市结构、优化用地布局、增加配套设施，将7.15平方公里的核心地区建设成中部综合组团高档商贸服务中心和人民路商业繁华街区，使其向现代化、国际化城区迈进。 2.3 规划构思 规划构思——功能置换和产业升级， 拓展城市发展空间 油松片区——区域状况 油松片区—产业规划 1 大力发展高新产业 ，同时为其提供必要的生活配套功能 ，与周边中心区形成良好衔接，补充必要的商业、现代服务业等功能，将油松地区规划成为一个集高新产业、居住、商业与生活于一体的现代繁华小都城。 油松片区—产业规划2 油松片区—交通配套 密集交通系统，为这里的工业运输、生活出行带来便利，未来将会带来更多的高新技术企业加盟，增强从属于华为－富士康高新工业功能，给这片区带来经济发展。 油松片区——生活及商业配套 周边配套比较完善，购物广场、酒店，主要以中低挡、小规模为主，缺乏休闲娱乐场所 油松片区——教育配套 教育成就未来，好的教育体系，可以营造良好的居住环境，提高公民素质，带动周边商业可持续发展，提升片区的价值。 中心区的居住需求向龙华二线拓展区 进一步扩展… 今天的龙华列强环视，硝烟弥漫 潜在供应量 二线拓展区——群雄逐鹿 一线品牌 万科 金地 莱蒙鹏源 二线品牌 佳兆业 星河 金光华 绿景 中航 本土及其他发展商 潜龙 鹏润达 龙华经济发展公司 项目面临的竞争环境 本项目面临的挑战 项目之应对策略： 近年相关调控政策回顾 支持房价上涨的因素2010年仍存在 2010年全国宏观房地产市场发展观测 整体开发节奏把控策略建议 深圳市场供应分析 深圳市场需求分析 深圳市场需求分析 深圳市场需求分析 深圳市场成交价格分析 深圳市场成交价格分析 深圳市场未来供需预测 深圳市场未来供需预测 深圳市场未来供需预测 深圳市场供应量预测 价格走势预测——购买力 较多企业现有土地储备中约半数是2007年后新增，地价普遍较高。如万科2004-2006年间平均拿地成本不到1500元/平方米，但2007年后拿地成本达2852元/平方米，增长近一倍。 中国指数研究院对深圳消费者调查发现，随着房价的上涨，消费者对价格的接受范围也“水涨船高”，选