2005年杭州网新实业三墩项目市场定位5.pptVIP

本案竞争策略模型分析 M.E.Porter三个基本竞争策略运用说明 不动产的差异化和本案自然资源的不可复制性确定本案产品定位走差异化策略的道路。 对集中化细分市场的研究使我们更好的将有限的财力、物力、人力等资源集中投入到特定市场以争取竞争优势的策略。这也是集中化策略的绝好运用。 价值提升理论——房子里面装的内容不一样，价值就不一样 P－Q/V模型 纲 要 一、定位工作的前提——SWOT分析及市场研究 二、寻找市场机会——借势、跳出、超越 三、细分市场研究——挖掘未被满足的市场需求 四、主题定位——企业商务使馆创意产业公园 五、产品定位——我们造什么样的产品？ 六、竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ 七、定位可行性验证——我们的定位可行吗？ 八、规划设计建议——如何实现主题和产品定位？ 定位可行性验证 市场可行性 产品创新及差异化策略创造了市场当中较为稀缺的综合产品，市场潜在需求大； 同时，差异化产品的市场竞争也较弱，有利于在市场当中占领先机，树立良好的品牌形象； 城市市场空间虽然不大，但对于新型产品的包容性还是很明显，而且长三角的联动效应大大拓展了本项目的目标客群。 动态商圈理论——打破既有市场界面、扩大市场覆盖面 动态市场覆盖示意 地图 操作可行性 思源公司有着市场创新及产品创新的丰富经验 虽然项目的定位独特，产品创新程度高，但作为以市场创新及产品创新为核心竞争力的思源来讲，在以前的润峰德尚、嘉业大厦的创新定位的策划过程中及后期的销售过程中都证明了定位的科学可行性。 开发商对杭州市场的深入认识以及传统项目的成功经验 北京、上海、深圳等地的一些类似项目已经凸现了该种物业的市场活力，市场较为可行 项目的整体定位充分利用了项目的生态、高效、休闲及交通方便的特点，提升了项目价值，提高了项目的市场可行性 经济可行性的比较分析 一般科研办公写字楼 VS 创意产业公园及企业商务使馆 经济可行性分析（待各部分比例确定后再计算） 此处仅列出计算工具（里面部分数据都需要根据定位进行调整） 纲 要 一、定位工作的前提——SWOT分析及市场研究 二、寻找市场机会——借势、跳出、超越 三、细分市场研究——挖掘未被满足的市场需求 四、主题定位——企业商务使馆创意产业公园 五、产品定位——我们造什么样的产品？ 六、竞争力分析——我们的竞争优势在哪儿？ 七、定位可行性验证——我们的定位可行吗 八、规划设计建议——如何实现主题和产品定位？ 产品定位 办公、接待、企业居住物业 综合办公楼（标志性建筑），单层面积1200M2，25-28层； 独栋创意商务楼（主要产品），3-4层，总面积1800-2300M2 ； 独栋式商务别墅，2-3层，500-700M2 ； 总裁行宫、企业别馆、商务会馆，2-3层，500-700M2。 商业及商务配套 小型购物中心； 休闲娱乐； 商务酒店（内设会议中心，游泳池等）。 体育配套 乒乓球、桌球采用泛场地设置，架空层、屋顶或者连廊等； 羽毛球中心、网球中心。 产品的独特性 我们的会议中心，肯定不会像西湖边上那些会议中心，都是一些中式的，两层三层的建筑，我们可以采用德国、欧洲或者美国的一些建筑样式，采用完全现代的建筑形态，与西湖边上现有的建筑完全不一样，给杭州人一个全新的感觉，提供一种杭州现在还没有的建筑。 浙大非常漂亮，非常现代，我们的建筑可以比他还漂亮，比他还现代，我们造一群别墅，但他们不是别墅胜似别墅；我们这儿就像一个高级酒店群，或者一个高级创业（二次创业）群，又像是一个会议中心，建筑很漂亮，引人入胜；至少，我们的建筑要与浙大的建筑相结合，相协调、相一致。 建筑体内部各部分的功能比例等内容还需要进一步深化和继续研究。 规划设计原则 充分体现主题概念的原则 坚持特色化的原则 坚持经济价值优先的原则 统一规划分期建设的原则 建筑是最重要的景观 1.充分体现主题概念 主题定位是 “创意”，是企业对创意行为（研发、会议、接待、战略研发、资本运营和居住等）的需求，是企业对创意性居住、会议、接待等场所的需求。 在总体规划上用特定标识表达“创意”意象；在外部景观上用独特的生态园林来表达“创意”韵味；在建筑上用现代/超现代风格来体现“创意”内涵；在建筑内部设计上用独特空间满足企业的“创意”需求。 在外部景观上充分体现生态园林在创意上的韵味，确定每个建筑诗情画意般的名字和创意主题，组合成一幅美丽的山水画卷，又要在建筑单体内部装置和设计上融入创意这一主题概念，以达到充分的现代化和 产业特有的高科技要求。 2.坚持特色化的原则 不仅要求创意产业公园建设的总体风格和景观设计与国内其他园区相比具有独特性，显现其宣明的个性化特征，而且要求园区内每个单体的建筑风格和外形各不相同，体现出强烈的差异化特点，园内各功能分区既相互独立又总