房地产项目贷款贷后管理和案例分析.pptVIP

贷后管理的重要性 ● 总行、省分行对贷后管理工作越来越重视。几乎每年总行都会组织以贷后管理为内容的项目贷款专项检查。在制度方面，去年总行下发了《中国农业银行贷后管理办法》，根据业务发展的需要提出了一些新的要求，例如贷后管理例会制度，要求集中会审客户贷后管理情况，分析存在的风险因素，制定风险防范措施，形成会议决议，提高贷后管理工作的执行力。 1.1.1 合法性风险 贷款项目“四证”不全，或者取得“四证”的面积少于实际开发面积；虽取得《国有土地使用证》，土地出让金尚未付清，或取得的仅是临时《国有土地使用证》，年限很短；没有开发资质，资质证书没有办理年检手续；实际开发面积超出其开发资质可承担的开发面积（例如房地产开发资质二级，可承担25万平方米住宅的开发）；企业营业执照上的经营期限截止日期在贷款到期之前，没有进行年检；项目用地的用途发生变更（原来为经济适用房，后改为普通住房）等。 1.1.2政策风险 由于国家政策发生重大变化造成房地产项目原定目标难以实现甚至无法实现，给投资者带来的各种经济损失。房地产行业发展的好坏、发展快慢与政府政策的关联度相当之大，从2003年到现在，几乎每年国家都有针对房地产调控的相关政策。如政府出台对房地产融资条件的限制、土地使用的控制、售价限制、环境保护、投资规模、新税务政策规定等都对房地产项目构成风险。 1.1.3财务风险 是指由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力而产生的风险。包括：通货膨胀风险、融资风险、投资扩大、利率变化、资金变现、开发费用变化、税率变动、地价变动造成资金链断裂等风险。 1.1.4资金监管风险 房地产开发企业同时开发多个房地产项目，或将项目分作几期，进行滚动开发，这种情况下比较容易出现挪用风险。特别是借款人关联公司较多，或属于集团企业性质的，股权结构复杂，更要注意资金被挪用。借款人及其母公司负债率较高，在建项目较多，也容易出现资金挪用风险。 1.1.5项目市场风险 市场风险主要有三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离，这是市场中最重要、最直接的风险；二是项目开发产品的市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目产品的实际价格与预期价格发生重大偏离。 主要表现为建设规模过大，销售价格过高，销售周期较长，周边环境较差，户型等不太符合市场需求，同类存量物业和新增供应量较大，市场竞争激烈；土地出让前景不乐观等。 1.1.6抵押担保风险 包括抵押物不足值，评估价值过高；抵押物存在较多瑕疵，抵押效率存在不确定性；抵押物为比较难以变现的商铺、车位；担保单位不具备担保能力，或存在互保问题等。如借款人没有缴清土地出让费，项目土地虽然取得了《国有土地使用权证》，但使用权类型为划拨，借款人没有取得政府或者有权部门同意抵押的证明，在这些情况下抵押物设定存在一定的法律风险；以在建工程作抵押，抵押率高于50%，不足值等等。 1.2.1没有严格落实自有资金比例管理的规定 为达到贷款条件，有些房地产公司利用关联企业从银行取得贷款，再投入项目中作为自有资金；有些房地产公司将施工单位垫资也作为自有资金；有些房地产公司对所开发地块进行评估增值后作为资本公积虚增所有者权益。个别分行对上述事实调查不细不实，将其错误地认定为自有资金，人为形成资金硬缺口。 1.2.2没有全部落实限制性条款 主要表现为未落实项目“四证”齐全或项目自有资金先于贷款到位的要求；未落实项目贷款实行收支两条线管理，未与企业签订《资金管理协议》，未要求企业在我行开立专户进行封闭运行；未落实贷款发放前办理项目土地使用权或在建工程抵押登记手续的要求。 1.2.3贷款担保手续未落实，法律审查不到位 部分分行存在抵押物不足值或手续不合规等现象。表现在：抵押物评估增值过多，抵押率过高；采用不合规或有瑕疵的抵押物作抵押，如教育用地、划拨性质的空地；采用担保能力不充分的公司保证，采用销售不动的尾房或变现能力极差的抵押物作抵押；个别分行发放贷款时，采用项目用地抵押，未能根据项目施工进度及时变更在建工程抵押；对土地储备贷款，未能落实有效的抵押担保手续，抵押物用途和价值处于“虚设”状态；对联建项目未进行有效的法律审查，留下法律风险隐患；合同文本使用不规范，主从合同无衔接条款。 1.2.4贷后管理意识差、贷后管理薄弱 主要表现在：没有与房地产客户签订项目资金监管协议，对项目资金使用监管不严，导致贷款被挪用；对项目贷款基本上停留在期限管理阶段，采用到期一次收回本息的办法进行管理，没有根据项目现金流情况，确定起始还款期和分期还款金额，没有及时收回开发贷款，导致项目销售款被转移产生风险；对项目规划设计产生变更、项目总投资超预算、工期延长等重大事项不及时向上级行报告，对股东变更、财务状况恶化等风险事项不及时预警分析；管户经理配备不到位，没有按规定的