房地产销逼定技巧与模拟演练演示.ppt

客户心理分析 追求建筑的文化品位：万科的第五园外体现中国的传统文化、奥林匹克花园则体现的是运动与时尚的完美结合的现代生活文化 求保值、增值： 投机、投资获利： 抓住了客户的心理需求，展开以客户消费需求为主的销售策略，我们便打开了销售行为的第一道门。 把握购买动机和消费层次 　“我磨破了嘴皮，他也很喜欢这套房了，价钱也很公道，可他就是不买！”这样的情况对每位售楼员来说都是司空见惯的，但怎样去解决这种问题呢？ 　购买动机从理论上可分为两种，理性购买动机和感性购买动机， 　切实了解客户的购买动机，需要置业顾问养成全面观察他人反应的习惯，掌握了这一点，你的技巧才更具针对性，这是提高销售水平的转折点。 购买动机 　理性购买动机，即是甚于自身需购置商品的全部性能和花费进行全面考虑的合理型思维方式。 　我们的做法----观察客户的言行举止，迅速判明其需求　特点，再把其注意力引导到最适合他的商品性能上去，实现从理想的购买动机转变。 　理性购买动机 购买动机 　个人对商品都会有不同的注目点，如安全感、舒适感、有个性、够浪漫，争强好胜等原因都可能会影响其购买行为，这种对不同商品的某种性能特别的关注成为某种目的决定购买，带有一定感情色彩的思维方式，我们称之为感性购买动机。 　感性购买动机 四、逼定的常用方法 1.感情联络法 通过投顾客感情之所好，帮顾客解决所需，使双方有亲和感、需求的满足感，从而促发认同感，建立心理相融的关系，使买卖双方买矛盾的心理、距离缩小或消除，而达到销售目的。 2.诱之以利法 通过提问、答疑、算帐的方式，向顾客提出购买商品所带来的好处，从而打动顾客的心，刺激他们的购买欲望。 3.以攻为守法 当估计顾客有可能提出反对意见时，抢在他们提出之前，有针对性的提出阐述发动攻势，有效的排除成交的潜在障碍。 世联行“冲高”培训系列 世联行“冲高”培训系列 世联行“冲高”培训系列 世联行“冲高”培训系列 * “喋喋不休”型进行模拟演练 * “虚情假意”型及“冷淡傲慢”型做模拟演练 不同商业区商铺类型 不同商业区商铺类型（续表） 产权返租模式 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 建设部《房地产销售管理办法》规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 店中店销售模式 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商 投资者 经营者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 购买产品 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——赛格电子市场 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 基金整售模式 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金”计划。 基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 投资者 基金 经营者 使用者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 承租物业 购买产品 获取销售利润 开发商 获取现金 获取投资收益 对客技巧及模拟演练 课程纲要 与客户建立良好的关系 逼定的界定 客户购买信号 常用逼定方法 客户分类及应对方法、话术 一、怎样快速建立亲切感？ 怎样快速建立亲切感？ 赞美是最好的拉近距离的方式： 赞美必须是真诚的； 赞美对方的闪光点； 赞美比较具体的地方； 使用间接赞美或第三方赞美； 四个赞美面： 工作方面、 面相方面、 家庭方面运动、 技巧方面健康、 心灵曲线 0～10岁最需要的是理解 10～20岁最需要的是认同 20～30岁最需要的是欣赏 30～40岁最需要的是赞美 40岁以后最需要的是崇拜 怎样快速建立亲切感？ 仔细观察周围的环境找到合适话题： 专业销售人员必须具备敏锐的观察力； 从环境入手了解客户性格； 从环境中发