合富辉煌2005年度武汉市京汉科技大厦初步定位思路.pptVIP

京汉科技大厦 初步定位思路 商业地产 商业地产如果按行业分应为： 产权酒店、服务式公寓和写字楼 SHOPPING MALL、购物中心 主题商业街 物流及专业市场 社区商业的综合体 商业地产关注的问题 商业地产市场需求 开发商：套现、争取最大利润 长期稳定的租金收入 投资者：最大的投资回报 经营者：适宜的经营场所，获取可观的经营收入 消费者：一个适合自身消费或服务场所 社 会：区域商业消费格局和区域发展 商业地产操作流程 市场定位、项目定位 商业业态、商品组合选择 功能区规划、布局 招商、招租、销售 项目开业、经营管理 初步工作重点 市场定位 ——初步结论 项目定位 初步调查内容 写字楼 武汉写字楼总体市场的销售和租赁资讯； 初步调查了武昌中南商务中心写字楼和汉口建设大道、解放大道写字楼的经营状况； 与目前正从事武汉著名写字楼策划租赁的业内人士进行了沟通和交流； 与武汉高档写字楼物业管理公司的高层进行了沟通和交流。 商场 对项目周边的商业业态、人流、交通状况进行来了初步摸查； 对武昌中南商圈中商广场、世纪中商以及与项目的关系进行了初步调研； 对汉口武广商圈的武广、世贸、SOGO进行了初步调研； 对高档写字楼和高档精品商场结合的典型案例新世界进行了调研。 酒店 调查了武昌中南路、武珞路一带酒店的经营状况； 调查了武昌中南路一带与酒店经营相关的单位和写字楼。 初步工作思路 汇报框架 项目分析 区位价值 区域中心：地处中南商贸圈 ，位于中南商贸圈的起点和龙头位置，是武昌区的中心 周边资源丰富： 商 业：中商广场、中南商场、世纪中商等 写 字 楼：中商广场写字楼、世纪广场、省建行写字楼、华银大厦等 酒 店：五月花酒店、白玫瑰酒店、洪山宾馆、湖北宾馆等 行政机构：省委、省政府及其他非市属行政机构 辐射区域资源： 武汉大学、华中科技大学、中科院武汉分院等为背景的科技教育区 武汉光谷科技产业区 金融机构：人民银行武汉分行、农业银行、交通银行、建设银行、光大银行等为主的湖北省金融区 周边有大量的居住区和居住人口 区域价值极高 地块分析 道路条件： 武珞路、中南路、附加坡一路 交通条件 公共交通便捷 由于由于有30多路公共线路到达本项目 良好的公交通达性，使本项目有会聚人流的先天条件。 车行交通： 从汉口方向到达本项目很便利 从中南路和街道口方向到达本项目需绕道大东门或通过丁字桥经紫阳东路、附加坡一路进入本项目，交通不太便利 人行交通 由于武珞路的道路等级很高，对项目与中商广场人流的阻隔作用明显。 立交规划 改善了人行过武珞路的状况 对车行交通到达本项目的改善作用不大 环境分析 北面： 临武珞路、正对中南路、位置非常抢眼 武珞路对面的整体环境较好 位置、整体环境和地标式的建筑体量已经树立了项目高档次的形象 西： 临新建的项目，整体环境提升空间很大 南： 原有的建筑群和拟新建的煤炭院的住宅，整体环境一般 东： 临附加坡一路，现状形象较差，目前正在整修，整修后的道路形象将有所改善； 由于从中南路和街道口方向到达本项目，车行交通状况和两边形象对项目有一定的影响 ； 紫阳东路道路条件不错，道路形象较差 附加坡一路，整修后道路条件将得到改善，但整体环境提升的空间有限 进入的形象对朝附加坡一路开口的酒店(或商务公寓）的定位和经营是有一定影响的，高档酒店对形象的要求是比较高的 地块分析结论 影响立交设计和审批部门，在立交设计中，尽可能改善从中南路和街道口方向到达项目的车行交通条件 目前的设计项目门前有大的广场，设法影响公交部门，在公交停靠点的设置上，使项目广场能成为公交汇聚人流的聚居场所，对项目裙房的商业价值提升很大，对裙房物业的招商、销售、经营有很大的帮助 在今后的运营中从中南路和街道口方向到达本项目的车行线路尽可能引导从大东门方向绕道，尤其是酒店客人避免从紫阳东路进入，影响项目的形象。 结合附加坡一路的改造和项目的建设，改善武珞路达到项目酒店（商务公寓）入口的道路及形象。 项目分析 项目构成 项目由目前的主楼 、新增的裙楼、新增的附楼和扩大的地下室组成 主楼的主要功能为写字楼 裙楼的主要功能为商业物业 附楼的主要功能为酒店（或商务公寓、住宅等） 项目特点 规模很大 功能综合 位置显赫、形象醒目、极具气势、建成后自然成为武昌地标 技术经济指标 规划总用地面积：13665 M2 总建筑面积：109455 M2 其中： 主楼：75460 M2 裙楼：15190 M2 付楼：18805 M2 容积率：7.52 建筑密度：39% 停车位： 地上：18 地下：640 物业分析 由于主楼、裙楼不是一次性设计的，所以目前主楼和裙楼层高不一致。 层高的不一致，把主楼和裙楼分成三个