合富辉煌2006年长沙市博宇项目前期发展策划总体报告和项目开发定位篇.pptVIP

博宇项目前期发展策划总体报告 ——项目开发定位篇 项目基本情况 项目SWOT分析 1、项目优势（Ｓ）： 区域核心——地处长沙CPD核心，市政建设中，长株潭一体化中心位 置； 商圈中心——位于红星商业圈中心地带，长沙红星农业博览会馆 旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地； 地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高； 区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好； 项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。 项目劣势（Ｗ） ： 区域价值目前偏低——新兴片区，离目前的市中心较远； 区域内生活，教育配套设施比较缺乏； 地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局； 目前湘府路上的公交线路相对较少； 项目周边无可利用之景观资源； 地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。 市场机会点（Ｏ）： 区域价值迅速提升——长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速； 长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移，居民置业心理的改变； 项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力； 随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的住宅消费能力； 区域大型商业地产目前处于空白，市场机会点较大； 区域交通条件全面改善； 长沙商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。 市场威胁（Ｗ）： 区域内楼盘竞争：直接竞争对手，标志商务中心；间接竞争对手为区域 楼盘； 区域外同类型楼盘竞争：BOBO天下城 上河国际街区； 片区待开发土地量巨大，同类竞争物业的市场挑战压力增强； 宏观政策的不明朗，给项目带来潜在威胁，如：对高端产品征收重税、 物业管理税、高首付； 06年市场供应量大增，预估达到700-800万平方米以上，下半年的市场 开发总量将突破550万平方米。 项目规划布局 1、会所功能 目前在售项目中，开盘伊始均无会所展示。而本项目由于周边基本上无生活配套，会所的极力展示对项目的拉动尤为重要。 根据项目规模，会所应以精致实用为主旨，建议采取中心会所与泛会所相结合的规划理念。 中心会所建筑面积控制在3000平方米内，设计为2层半的精品建筑，主力面朝向湘府路，利于日后开业经营，前期可作为售楼部，后期转化为彰显健康生活的中心会所，考虑目标客户定位，建议中心会所由视听室、儿童温书室、健身房、茶艺馆、桑拿间（干、湿间）等功能区构成。 泛会所概念则将中心会所得其他功能泛化，根据实际情况，“星罗棋布”于整个社区中，营造相应会所功能区，主要包括： 休闲乐园（鹅卵石道足下按摩带、棋牌友谊长廊、亲子乐园等），布置在架空首层空间内； 半场篮球场兼做羽毛球场等户外健康、休闲为主题的功能设施区（建议设置在社区东北角） 2、建筑风格建议 建筑设计整体上应体现高贵的现代风格，使人有回归宁静与归属的情感。 通过对长沙市目前推出的典型楼盘及项目竞争性楼盘的调查分析，目前建筑主流风格已显露出由欧陆风格向现代风格转变的趋势。 基于本物业发展定位为享受健康生活的景观豪宅，建筑风格整体上应以彰现高贵、气派，建筑材料上彰显现代感，如大面玻璃窗等。 现代建筑风格示意（小高层） 3、建筑立面及色彩建议 观景阳台设计——正北、正南面作为建筑主立面应重点考虑。尤其应注重正南面立面设计，建议设计为观景阳台，面向小区内中心景观，让户户南向视野较好。 侧立面设计——西晒强烈，建议建筑侧立面通过适当的减少窗体的设计，达到防止西晒的效果，同时也创造简洁的立面效果 窗台设计——窗户采取绿玻绿框设计，房间全部 是凸窗，展现物业高贵品质。阳台以铁艺栏杆装 饰，强调阳台通透性和情趣。 屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相 结合，创造丰富的顶部空间，增加露台空间， 并增加社区天际轮廓的整体韵律。 空中花园——高层建筑适当设计空中花园， 使居高者在得益开阔的景观视野的同时，享 受摸得见的绿，高层住宅立面产生变化。 首层架空——临湘府路和地块东边建筑物首层外部为街铺，内部进行架空处理作为休闲绿化空间；地块西边建筑首层进行架空处理作为休闲绿化空间： 一则可增加中心园林的用地空间，强化开敞的空间感； 二则利于景观纵横向的深度渗透； 三则架空层之间可做成风雨连廊，增加户外交流空间，营造亲情空间、人文空间，提升生活品位。建议架空层路面为花岗岩或大理石。 架空层绿化示意图 4、建筑户型设计建议 功能设计——建筑户型设计尽可能保证功能齐备，以彰现尊贵。户内基本功能齐备，起居、就餐、厨卫、就寝、书房、储藏、阳台等统筹考虑，同时大户型中还应适当考虑工人房、衣帽间等功能。 四明设计——考虑当地居住的传统习惯，尽量保证户户南北通透。同时，必须保证套内不出现暗房，即保证厅、卧、厨、卫四明。 客厅、主卧——为体现社区生态、健康、闲逸、高贵的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好朝向及最好景观的位置。 可变化性——强化户内