2011年7月苏州相城·台家大厦的项目入市战略的报告.pptVIP

* 谁主相城 苏州相城 · 台家大厦项目入市战略报告 2011年7月 一、策略思考 二、市场简阅 三、个案调研 四、定位沟通 [一]策略思考 相城居住组团 平江新城 劳动路居住区 项目本体坐落 2009年底，相城区总人口达36.93万，预计在2012年将达到40万 嘉元路位于相城区偏市心位置，在相城区政府未来的规划发展中，嘉元路被规划为未来的金融一条街 97958.16 总建筑面积 32028.51 不计容积率建筑面积 65929.65 计容积率建筑面积 5F 24F 26F 2405.20 管理用房 8 1F 6-25F 23053.25 SOHO办公（东塔楼） 7 1F 6-23F 20687.00 SOHO办公（西塔楼） 6 2-5F 3715.49 办公区 5 基地: 13256.14 地上: 65929.65 地下: 32028.51 建筑高度: 99.4 容积率: 4.97 建筑密度: 38.85% 绿地率: 32.12% 机动车位565 地上64 地下501 非机动车位200 地上75 地下125 1-4F 16068.71 商场地上部分 4 B1F 6944.08 商场地下部分 3 B1F 544.03 非机动车库 2 不计入容积率 B1 B2 B3F 24540.4 机动车库 1 备注 位置分布 建筑面积(㎡) 功能名称 编号 项目本体指标 近10万方的开发量体在苏州地产大格局里，本体单薄，属于“小家碧玉”型！ 仅西侧活力岛市级商贸圈内的恒基苏州中心开发量就达95万方! 项目本体检视 写字楼 + 酒店 + 商业：最初设想 写字楼 + 酒店公寓 + 商业：调整意向 SOHO + SOHO + 商业：扩初方案 谁主江山：一策定乾坤？ [项目基本面] 隐性中心化 相城未来商办中心将落子在活力岛区域（城市副中心的市级商贸圈），本案仅沾未成形的金融街之“财气”，项目入市立基究竟为何？ 不酒也不甲 酒店公寓为时下苏州现金牛产品，但扎堆严重，脱离红海战略可能为佳策，而SOHO办公在几大板块中亦绝非主流，产品瘦狗、价值何在？ 市场挑战型项目 谨慎对待以下3个问题 ①可建与热销 本案写字楼+商业格局，具丰富的产品定位可能性，但产品定位必须考虑市场能够 接受的产品类型，以热销为依据；因为，在地价成本相对较低的背景下，最大的风 险来自建设投资带来的资金积压风险！ ②泛中心与独有化 本案处于以活力岛为中心化的主导开发趋势之下，以中心边缘化的金融街价值、对 撼未来市场热点，必须营造出反中心化的独有价值，否则将难以立足！ ③投入与回报 在区域住宅与商办价格倒挂的背景下，项目开发短期内实现价格跳跃比较艰难，因 此，必须冷静对应好高骛远! 不是10万方的楼宇开发， 而是8平方公里一体化运作的开发策略 课题设定 [二]市场简阅 苏州经济的持续迅速发展，吸引了大量的人流，带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为房地产市场持续健康发展提供了坚实的基础和良好的环境。 GDP 城市的蓬勃发展，吸引了大量人口的涌入，将存在较大的刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展。 人口 发展 苏州2010年的人均可支配收入为28840元，比上年增长约10%，人均收入的稳定增长为房地产市场奠定了良好的基础。 随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化。 固定资产投资 私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体。 私营外资企业 人均收入与支出 苏州对外向型经济依赖比较重，但综合考量，苏州经济非常向好，为房产市场开发奠定了基础 城市经济简阅 关键词：基础扎实 苏州市私营经济快速发展，品牌建设迈出步伐。新增中国驰名商标21件，中国名牌产品24只，累计拥有中国驰名商标和中国名牌产品达到43件和63只 ；私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源 苏州市利用外资项目呈现大型化，实际利用外资金额呈上升趋势，对于推动苏州的经济发展起到了极大的作用；世界500强企业已有134家落户苏州，显示出苏州市吸引外资的强大潜力，而实际上，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一。 苏州私营企业蓬勃发展，09年私营企业投资金额达922.9亿元，比去年增长17% 私营企业和外资增加，带来稳定增长的客户群体 世界500强企业有134家落户苏州，每年利用外资的金额稳步增长，显示出苏州吸引外资的强大潜力 私营经济简阅 关键词：消费力强 铁路：南靠京沪铁路，京沪铁路将在相城区设站。 轻轨：轻轨2、4号线，苏州最大的换乘中心。 快速公交：北环快