2011年临汾市三星凤凰府的项目整合定位营销的报告.ppt

客户沟通 地块考察 政府部门访谈 收集基础资料 典型项目调研 专业人士访谈 客户访谈 行政区位上划分本项目处于尧都区，位于临汾市主城区 核心建设区为中大街以东与东大街区域 距离滨河游乐场较近，浩瀚的汾河位于本项目西侧，风景绝佳，视野开阔 项目体量都较大 楼盘都较为注重景观绿化的营造，且绿化率一般在35%以上 水景的营造及其在营销宣传中占到了很大的份额 项目自身规划的配套均较完善，这极大的弥补了其周边配套不足的弱势 都很强调其项目在城市规划改造后的的升值价值 一些较为高端的楼盘逐渐出现，拉动了整个临汾市场的水准及价格 地产大鳄逐渐转战三四线城市，带来机会的同时也带来了挑战 下沉式双层井盖，保护项目景观 完整性，体现小区设计的精细。 细节处理 人性化路网 1. 车行流线： 以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入区内的地下车库。 2. 消防车流线： 主路和区内环形主要步行道可通行消防车的干道，进入组团则使用无障碍园林式隐性车道。 3. 停车模式： 以地下集中停车为主，位于居住组团地下。 4. 步行流线： 步行系统从社区级小区级至组团级层次分明，并兼顾了日常行人、必要时通车的机动性。 24小时热水入户 热浴不仅可使肌肉、关节松弛，消除疲劳； 还可扩张血管，促进血液循环，加速人体新陈代 谢。 忙碌了一整天，拖着疲倦的身体回到家里， 泡一个舒服的热水澡，驱赶走所有的烦恼 和疲劳，让您轻松愉悦的与家人相处。 “偷面积”的使用 电梯厅花园由两层高露台组成，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。电梯可以前后双开门，电梯开门后可以直接进入房屋，将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分面积。由于电梯厅露台两层高度，按照建筑计算有关规定，不计入容积率部分，因此这部分面积没计公摊面积，给业主带来了实惠。 双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。对于错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积。 主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，装修时，“低台”可打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗层高可达2.3米或更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适。 隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。这样的做法可以有效的提高室内使用面积，使衣橱与墙体完美集合。目前这种方法是众多发展商所使用的。 内天井采光 半地下室与室外 地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送； 地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等； 进入半地下室还可结合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式内庭院采光通风。 多功能空间 半地下车库 地坪上天窗采光 星河丹堤联排阔庭跃层半地下室 多功能空间 半地下室——送面积的常规做法 大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送 大露台可以增加情趣的观景活动空间； 度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间 目前科技住宅从技术角度来说，实现三方面的功能： 智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹　　　　　 　　　　　识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗 　　　　　帘及家电全方位远程控制系统等； 舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等； 节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等； 目前智能化在部分社区已经开始应用，但由于技术使用门槛较高，住宅内部智能家居系统在国内尚未出现。 考虑到科技含量，系统性＼成本和实现性，经过筛选，本项目初步以下五大系统（技术成熟，在北京等地区均已应用） ： 五大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗” 。 五大新科技，引导智能化生活 天棚采暖制冷系统 将高性能工程塑料管铺设在混凝土楼板内，冬天采暖进水水温33oC，回水30oC，夏天制冷进水18oC，回水温度21oC，通过冷热水的控温，夏天制冷，冬天采暖，室内温度恒定在20-26oC。 冬天楼板会均匀地散发出28oC到29oC的热量，室内的温度使人们觉得温暖舒适，人体的温度30oC左右，所以不会有烘烤的感觉；夏天楼板温度19o到24oC，可以把室内过多的热量带走。 工作原理 北京万国城采用了此项技术。在进行室内温度测试的时候，离屋顶0.5m，1.0m，1.5m的高度进行测试，温差在0.2-0.3，人体一般不易觉察到这个温差，所以低温辐