2011年5月25日济南建邦文化西路的项目产品定位建议.pptVIP

区域 项目名称 面积区间 售价(元/㎡) 中心区域 达人界 45-65 11000 诚基中心 50-72 17000-21000 万豪国际 30-85 17000 发祥巷公馆 45-110 10500 次中心区域 海尔绿城玉兰公寓 70-210 13000 中齐未来城 41-53 8100 大地锐城 30-49 8800 香格里拉 56-90 8800 香港国际 32-70 6500 面积情况：济南市区在售公寓类产品面积集中在40-70㎡左右。海尔绿城因其优质的建筑、环境，客群定位高，定位为大户型公寓，面积在70-210㎡。 价格情况：在售公寓类项目因区位、产品品质不同价格上差距较大。市中心区域在10000-17000元/平方米；而其他区域价格仅为其一半，在6500-9000元/㎡左右。 项目区位条件、产品定位不突出，面向大众投资、自住客户的公寓，一般40-60㎡的面积较受欢迎，总价控制在30-50万之间。 公寓市场分析 公寓项目市场表现——户型价格 公寓项目客户情况 区域 项目名称 机关、事业单位 私营业主 企业中高层人士 普通工作者 高档公寓 达人界 ▲ ▲ 诚基中心 ▲ ▲ ▲ 万豪国际 ▲ ▲ 发祥巷公馆 ▲ ▲ 海尔绿城玉兰公寓 ▲ ▲ 普通公寓 中齐未来城 ▲ ▲ ▲ ▲ 大地锐城 ▲ ▲ ▲ ▲ 香格里拉 ▲ ▲ ▲ ▲ 香港国际 ▲ ▲ ▲ ▲ 根据客户分析结果统计：40-50㎡的精装修小户型很受投资客户欢迎，而大面积精装修的户型对购买者经济实力要求很高，一般多为私营业主、大型企业中高层管理者。 私营业主、机关事业单位职工构成了目前济南公寓消费的主力客户群。 普通公寓产品除私营业主和机关事业之外，单位的企业中高层、普通工作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。 公寓市场分析 公寓项目客群情况 分布格局：集中在中心区域和东部区域，西部、北部少量分布，南部区域基本不存在公寓产品。 市场表现： 旧城改造和东部区域发展，大量综合体出现，公寓产品有增无减，未来竞争激烈。 中心区域因明显区位优势、投资价值大，项目大多旺销；其他区域公寓产品销售情况不一，具有产品亮点、高性价比的公寓产品热销。 建筑形态上，平层公寓为主流，LOFT产品因成本、层高等技术问题需求受到制约。 目前以毛坯房为主，随着实力开发商进驻，精装公寓成为主流，且装修标准由粗放向精细发展。 以40-70平米的小户型公寓为主，大户型公寓存在与个别高品质项目。 价格差别较大，中心区域10000-17000元/平米,其他区域价格集中在6000-8000元/平米. 客户需求：私营业主和机关事业构成了主力客户群，对于普通公寓来说，单位的企业中高层、普通工 作者的投资需求以及年轻首次置业者自住需求也占一定比例。 公寓市场分析 公寓项目市场总结 市场研究总结 政策分析、商业分析、公寓分析 项目产品定位建议 “创意商业街区”+“SOHO商务平层公寓”+“局部LOFT公寓生活方式”=都市复合型产品 文化创意山东 项目产品规划建议 产品布局升级建议 产品业态规划建议 产品布局升级出发点 加大项目商业价值，实现商业价值最大化； 适应市场需求，实现快速去化，保证及时稳定的资金链； 综合考虑多元物业，充分做好商业配套服务功能。 资金回笼、利润最大、更加完善商业功能配套布局 产品布局升级建议 产品布局升级建议 升级一：文化西路规划沿街2—4层裙楼 文化西路沿街2-4层裙楼 北向紧邻文化西路，商业价值相对较高，但未规划沿街商铺； 在不影响整体结构的前提下，文化西路规划2-4层沿街裙楼商铺，实现商铺价值最大化和快速去化。 如受容积率限制，可适当将10F建筑适当压缩。 北 产品布局升级建议 升级规划后二层为临街一拖二商铺，适当调整图中红色部分 。 三、四层可考虑加入创意产业，满足政府期望。 北 产品布局升级建议 升级二：西楼设计单项三部电梯 北 对流两部电梯设计，变相增加了项目公摊，对项目后期销售有一点制约。 建议设计单项三部电梯，第一减少成本投入；第二提升项目性价比。 产品布局升级建议 升级三：减小北向公寓面积 北向公寓面积为一室两厅，无论居住行还是商务性都欠佳。 建议北方公寓面积减少，较大两侧及南向公寓面积； 在硬件指标充分利用的前提下，公寓面积相对划小。 北 产品布局升级建议 升级四 ：东侧楼栋，双对流交通和调整为单项交通和 4梯12层建筑面积公摊过大，不利于后期招商运营； 建议设计院减少电梯数量，减少公摊面积； 将增加面积划分到酒店面积中，增加各房间面积。 产品布局升级建议 升级五：丰富产品类型，将西侧楼栋平层SOHO公寓调整为LOFT产品 市场研究结论验证LOFT产品深受客群喜爱； 将13—16层平层SOHO公寓，调整为L