2011年成都花样年·福年广场营销的策略的报告.pptVIP

客户维护： 高端客户会维护：聚集异地公司资源、自有资源，发送短信 直邮福年项目折页及电子楼书 制作客户会专属期刊 情感维护：节假日的业主回馈、生日寄礼 重点的、有针对性的、根据客户喜好送礼 老带新： 花样年业主重复购房优惠 花样年业主老带新赠送物管费 客户维护 渠道 投放力度 费用（万） 报媒 每周3款 350 户外 楼体、现场导示、路名牌 65 网络 广告植入、专业网站、自有网站 40 杂志 航媒 10 短信 自有与购买 10 客户维护 针对性维护 10 营销活动 高品质、精准 100 其他 —— 30 销售物料 沙盘、模型、楼书、电子物料等 60 合计 675 各类营销手段汇总 项目营销费用预算 1、2011年营销总费用（未包含售楼处、样板房装修及相关专业公司费用）按照8亿产值，2%的营销费用预估，初步预估1600万； 2、项目可售总面积为约为12.7万M2 ，均价按12500元/M2计算；因此保守的销售总额为：15.87亿元 3、6月销售额约为2.26亿，按照3%费用预估，开盘前营销费用预估为678万。（不含临时样板间及售楼部） 福年广场2011年营销策略 推广上： 专家品牌引领，创意概念先行，树立鲜明形象 投资概念跟进炒作，活动领势，广铺渠道 创意产品出世，众人抢购 推售上：公寓引爆，LOFT跟进，互动拉升 概念——展示——登场，三大阶段，热销全城 备注： 该阶段是后期的重要铺垫，应提前进行渠道资源落地，销售物料的准备，是后期营销推广的重要支撑； 思源提前进行渠道拓展，进行圈层营销，提前蓄积客户。 第一阶段：资源整合期（4月） 整合渠道资源，销售物料准备，渠道拓展先行 1 合作资源落地，展示+渠道拓展先行 阶段策略：渠道资源引进落地，客户渠道拓展先行，为后期做好铺垫 锁定客户：花样年自有资源、思源自有客户资源 重点工作：渠道资源签订（户外、报媒、网络）、渠道拓展先行，销售物料的准备 第二阶段：蓄客期（5-6月中旬） 2 成都商务一线开发商——花样年，2011商务巨献城南CBD核心.首席潮流商务复合体 福年广场 一个可以改变的世界 备注： 该阶段推广重点以福年广场，城南CBD核心.商务潮流商务复合体为主要核心 产品信息为副主题释放信息。 活动切入，综合炒作 视觉潮流+媒体炒作+氛围营造+渠道拓展 阶段策略：空间设计活动起势，全城关注城南CBD核心.首席潮流商务复合体 锁定客户：自有资源挖掘、全城洗礼 辅助营销手段：户外、报版及短信配合释放销售信息 重点展示：售楼部、样板房 第三阶段：组合销售期（6月中下旬—12月） 3 福年广场 一个可以改变的世界 商务空间潮流之美，还看福年广场 备注： 1、该阶段推广重点以福年广场LOFT的空间概念为主，公寓为LOFT火上浇油 2、产品信息为副主题释放信息。 媒体持续炒作+活动营销+老客户营销 阶段策略：贯穿LOFT空间概念植入，结合活动不断炒作 锁定客户：福年前期客户的重点维护 辅助营销手段：户外、短信配合释放销售信息 重点展示：样板房 5月 7月 11月 12月 阶段二 （形象树立、蓄客） 9月 10月 售楼部及样板区公开 阶段三 公寓与Loft热销期 房交会持续热销 蓄客：以房交会为项目亮相时机，快速蓄积客户，全面推广，引爆市场 公寓与LOFT组合销售，不断制造市场热点，吸引客户，形成区域热销项目； 推广与推售的紧密结合 4月 阶段一 （前期铺垫） 前期准备：正式推广前的物料准备及媒体洽谈、现场沙盘及售楼部软性包装 8月 6月 房交会蓄客 样板房亮相 福年广场三大阶段营销铺排 Ⅳ 实施 接下来，我们看下开盘前的重点工作 任务分解 6.11日 6.25日 7.9日 7.23日 8.6日 公寓1.1 公寓1.2 公寓1.3 LOFT1.1 LOFT1.2 8.27日 LOFT1.3 9.13日 LOFT1.4 公寓 写字楼 6月产值 货量 144套 10824㎡ 销售率 100% 100% 产值 8640万 1.4亿 2.26亿 注：基于8亿的任务下，6月任务 为力保全年8亿任务，6月必须保证一炮而红，则6月任务： 第一批次公寓及LOFT清盘，实现2.26亿产值 5-6月上旬营销总策略——推售 推售策略：公寓写字楼双管齐下，分批快节奏推出； 公寓夺冠，LOFT升级荣誉 推售实施：小批量快节奏加推，逐步放量满足客户胃口 让饥饿感吸引客户，不断购买新批次新产品 公寓引爆，LOFT乘胜追击 快节