2011年8月株洲市攸县房地产市场的研究的报告及海康华庭的项目营销分析.ppt

总 概 攸县房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立起来的，经历了一个从小到大、从慢到快的发展过程。近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快、市场潜力的释放，房地产市场活跃，呈现出房地产开发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。 产品优势 产品优势 关键点1：私家林荫道 关键点2：入口广场 关键点3：园林小品 关键点4：精装样板房 如何解迈出第一步？ 品牌企业 品质楼盘 实力海康 开创第三代国际人居标准 营销策划定位的主题——海康华庭要给客户传递一个什么样的概念？ ■结合对市场、客户、产品、销售现状的分析，我们认为可以提炼出有推理依据的策划定位，即“品牌企业、品质楼盘、第三代产品”。以此作为总原则展开推广和销售，为提高销售速度和销售价格作核心支撑。 ■通过建立品牌企业形象来树立客户信心；通过对品质楼盘的塑造抵消地段缺陷影响；通过“第三代产品”概念的深化，提升楼盘附加值的心理认同，支撑本项目的高价格。 特别解释：为什么宣扬“第三代住宅”概念? 观念里，冠以新一代的，就是要比前 面的高级。同样的价钱，或者只贵一 点，为什么不买最新的，高级的？要 满足客户的面子心理。 与谁对比称为“第三代”？ 攸县开发住宅第一代标杆：海康花园 第二代花园系列住宅，在此基础三大升级： 规划升级：园林、建筑立面、规划平面 配套升级：社区商业、休闲康体设施 第三代江景系列住宅，在此基础再次升级甚至跨越 规划升级：园林、建筑立面、规划平面、N+1户型、首层全架空 配套升级：会所、幼儿园、网球场、游泳池、人车分流、电梯、 技术升级：现浇楼板、防水技术、智能化安保技术、品牌材料 亮点“凸出” ，才能让客户马上冲动！ 品牌企业价值点 品质楼盘价值点 第三代产品价值点 开发业绩 企业历史 资金实力 先进理念 人才队伍 行事风格 客户评价 …… 建筑风格 建筑用材 配套设施 园林小品 施工管理 建筑质量 细节处理 …… 海康华庭拥有海康足够的背景和资历来做市场领跑者 市场的领导者 品牌、品质、 创新、资本、 市场的挑战者 品质、创新、速度 市场的跟随者 价格、广告 市场的拾荒者 价格 提升客户量 迈出第二步 解决具体问题： 老客户带新客户没有主动有组织的引导 原有主推“海派文化”客户难以理解 广告媒体发布执行不够、组合不够 推出“品牌、品质、换代产品”的概念 加大广告力度，完善地盘广告包装 树立口碑，提客户量 我们如何塑造产品？——踏实走精品路线 产品品质深化建议 一举奠定品质盘形象，充分展示项目的规模价值 创造客户想象空间，凸显项目可感知价值 展 示 目 标 首批推出范围 1 项目启动区 展 示 关 键 点 我们如何塑造产品与样板区？用心营造 现场展示计划 项目形象定位：国际人居升级版 欧洲文化品质楼盘 推广语：第三代国际人居典范 客户感觉：生态、绿色、宜居 现场感觉：气派、高档楼盘，要在我们的园林里感觉体会到。 建议：在2011年10月份前做出项目入口广场部分园林展 示或在售楼部前坪也可以，给到目标客户视觉冲击力， 更加体现出项目的形象。 项目卖点展示——中心大道，大花园、新版滨江豪宅 城市南拓桥头堡 毗邻规划中的水上乐园景观资源 简欧风格的建筑形态,创新N+1户型产品； 万平米台地面积、人车分流 豪华星级主入口,酒店式入户大堂; 网球场、游泳池、幼儿园 100%南向、部分100%南北通透 高标准打造产品硬件。 新老城区核心稀缺的江景住宅 攸县区域内高品质住宅的稀缺产品 高舒适度、高附加值 硬件打造，豪宅标准 项目自身特色 6500平米中央景观花园 1600平米幼儿园 2400平米游泳池、网球场 4.8m的底层架空层沟通内外景观资源 10000平米的地下停车场 户型整体赠送价值大，附加值高 得房率高，实际使用面积大 户型灵活多变，满足各种客户层次的需求 户型方正适用 项目缺点 1、项目用地目前的位置较偏僻，周边环境脏乱，规划混乱，生活配套不全，对项目形象和价格的拔高形成制约。 2、滨江路受拆迁及资金筹措问题制约，具体何时进行开工，仍不明确。对项目的销售产生很大阻力。 3、周边缺少市政配套与城市服务设施，两年内道路难通，小区难以成熟，流失了部分急于改善住房的客户。 项目优点： 1、规划设计在当地有一定的特色，入口广场与高规格的绿化为项目增加了卖点。 2、建筑设计。项目建筑设计风格引入简约欧式风格，品味较高。 3、户