2013年08月05日商洛龙山古镇商业的项目操作模式思路建议.ppt

【酒吧风情街】 一条悠闲、自在具有不同文化背景酒吧街，融合中西“吧文化”精髓；将茶楼休闲和酒吧夜店结合。 【城市客栈】 中华文明几千年的传承，给予了客栈文化的气息，让客栈走进城市，古典融入现代，经济型主题酒店，以干净舒适的客房给旅行者一个简约的“家”，以经济实惠的价格给旅行者一个流动的“家”。 【步行广场】 白天是可供观赏的玻璃结构的艺术休闲吧，晚上可转换为酒吧/娱乐等业态，形成全时空/全季节的无差异娱乐休闲场所，四围的玻璃可以和天空对话，却不能触摸，静静地诉说着浪漫，想要把一切和世俗隔离，外面的世界不属于它。 国内外新业态的发展经验表明，高度融合了先进科技和人文理念的新业态往往能焕发出强大的生命力。 新业态是新事物，既对游客具有新奇的吸引力，又存在市场培育等问题。【龙山古镇】项目的新业态须注重必要的市场培育投入。 体系 目录 CHAPTER.1 目标分解 CHAPTER.2 项目分析 CHAPTER.3 商业规划 CHAPTER.4 商业销售的四大模式 商业销售的四大模式 第五部分 一、产权返租模式 二、店中店销售模式 三、基金整售模式 四、项目信托启动方式 通过商业的价值链和利益传导方式界定销售模式 一、产权返租模式 第一模式 本方式核心价值： 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 一、产权返租模式 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——保利友谊城、大中华太古广场 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。 产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型： 二、店中店销售模式 第二模式 本方式核心价值： 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，必须找一家专营的商业招商管理运作公司，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 二、店中店销售模式 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——西安赛格电子市场 第三模式 本方式核心价值： 解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难达到价格和快速回笼资金的目标。 三、基金整售模式 第三模式 1、已投入使用并收益稳定的商业。 2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品 牌商户已经签订租约的项目，基金也有信心购买。 3、对于散售的商业，基金购买的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回 购，达到国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购买。 4、租约年限的基本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以 上。 5、新加坡来的基金主要是要求项目的稳定经营，对租金回报率的要求较低一 般在6％左右就可以了，而欧美基金要求租金回报率一般在10％以上。 整售的适用条件 三、基金整售模式 第三模式 操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。 典型案例——凯德置地的“中国商业地产基金”计划。 三、基金整售模式 四、项目信托方式 第四模式 本方式核心价值： 项目信托可以同时达成发展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，审批难度大。 四、项目信托方式 第四模式 信托的适用条件： 一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设  计中加入购房优惠权和优先购买权； 二、信托适用于有融资需求的发展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信 托是一种项目启动模式； 三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批； 四、银监会出台的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意 见稿）》提出对部分管理规范、经营水平高的信托投资公司开展房地 产业务给予放松200份限制的政策优惠。 四种模式的对比 四种销 售模式 四种盈利模式 适用条件 业主 风险 前期销售速度 销售 价格 操作 难度 产权返 租模式 售卖给投资的个体（回现）； 租金的差额（持续盈利） 政府已明令禁止 高 快 高 低 店中店 模式 售卖给投资的个体 （分割独立散售） 1、发展商期望通过商业直接获取利润 2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定 中 中 中 高 基金整 售模式 售卖给基金 （一次性整售） 1、发展商对价格要求不