2013年1月1日北京真顺园别墅物业管理的方案.docVIP

北京真顺园别墅物业 管理方案 二零一三年一月一日 目 录 项目概况 物业管理的总体构想 总体目标 服务承诺 组织架构和人员配置 费用预算 管理内容和操作标准 物业交付前的管理计划 物业交付后的管理计划 对客服务 二次装修管理 空置房管理 增值服务 管理工作物资装备 职能部门管理职责 人员选拔和培训管理 维修基金的管理与使用 房屋的承接查验 便民活动 提高管理服务水平新设想 真顺园别墅物业管理方案 第一章 项目概况服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业，社区居委会、、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制。我公司将“以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务”为宗旨，在管理中采用以外，始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措，全面接管后，按照《全国城市物业管理示范住宅标准》以及《物业管理委托合同》的有关条款（）管理处组织机构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、部、部、工程部、个部门。其优点是集和能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。（）管理人员的配备?全面负责日常事务管理。负责的检查服务等。负责日常水电工程维修。?负责公共卫生，全日制保洁负责车管理负责。共计。、物业收费价格及收支测算（一）?物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）1、综合管理服务费；?2、车辆管理费；3、二次房屋装修垃圾清运费；?4、?特约服务收费：参阅收费标准；?5、物业管理服务收费标准按市（区）物委批复文件执行；6、业主出租物业时，物业管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。?（二）物业收费以物委批文为准，（）测算?（）测算?行政办公费?元 公共维修、公用水电0000?元 绿化保洁费?元 保安费00??元 生活垃圾清运费 社区文化费 000元 其他费用500元 保险 40000元 税率 5.5% 54450元 第三章 物业管理内容和操作标准 一、物业前? （一）后，管理人员、水电工、保安人员，提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧。?（）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。?（）依据相关文件及本住宅特点制定《公约》，《业主手册》，《》《岗位职责》，以及员工的规章制度。?（）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求。?（）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。?（）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。?（）入住时应帮助业主检查房屋质量，协助建设单位做好验收交接，签好入住房验收单。（?一）设接待处，白天有专职管理员接待业主或客户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或客户的咨询和投诉。服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。（二）：1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。2、保安班制：实行24小时值班和巡。3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。?4、充分发挥24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、电控防盗锁，搞好社区智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备，能随时启用。8、内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，?紧急疏散通道畅通。9、加强与临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。10、车辆收发卡并由保安员专人指挥进入，外来车辆未经许可不得入，自行车、摩托车和电动车派专人管理。（三）、工作：1、生活区全日制保洁按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。?2、清除内主要道路积水、积雪3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画无擅自占用和堆放杂物现象。